以下是【第一园区网】独家文章。作为中国首家全资源要素赋能平台，我们服务于地方政府、产业园区、投资机构和智能制造企业，通过打破以往传统僵化的运营思路，以独创的商业模式提升市场参与各方主体的运营效率，在新经济形势下引导资源向最合理的地方流动，最终改善并提升传统招商引资模式，提升产业基金募投管退能力，以及给企业提供真正足以加速的资源要素，最终促进区域经济高效稳妥发展。
最近3年，大型产业园区运营似乎走到十字路口。以华夏等为典型代表的原有的产业+商住模式玩不下去以后，暂时还没有创新的方式异军突起。那些依靠租金存活的小型产业园区，其实是做着低租金或0租金从政府/业主那盘过来资产，再以正常价格出租的买卖，受经济形势影响也不怎么好过。离开舒适区是个痛苦的过程，但也是凤凰涅槃的必要经历。
不同的园区有不同的成功模式，但失败的案例基本都差不多。我们先来列举一下：
（1）产业勾地得到的商住变现失败
过往很多园区以产业勾地模式拿到商业和住宅。其中住宅好理解，借着中国近20年来的城镇化，主要热点城市的住宅基本不愁卖，但偏远地区房子去化慢一些。前几年地产火爆时，四五线城市的房子基本也不用太担心，无非就是时间问题，占用几个财务成本。但最近几年，住宅卖不掉可是核心问题。现金流回笼难，项目背负沉重的利息，动不动就是24%的短期借贷利息，分分钟压垮园区方。另外，多数商业有自持和可出售两种类别。随着写字楼饱和，去化速度也在变慢，导致现金流回笼压力加大。
（2）政策没有谈好，常见于新手操盘
第一园区网也碰到过这样的案例。当初和地方政府谈的很好，但真正房子盖起来了要销售了，发现无法分割。当初和政府签的协议里面，并没有明确可分割销售。如果不满足条件，银行就不会放款，同样对现金流也产生重大影响。如果分割，又要和政府重新谈一次产业，拖累园区开发进度。这是发生在中部某园区的真实案例，目前该项目已经烂尾。
（3）没有满足当初承诺的产业导入任务
这个就非常常见了。很多打着不错的IP，其实明摆着为了勾地。但产业方和园区方根本不是一个主体的情况下，产业方未必就一定要入园。利益关系问题最终如果导致分道扬镳，这个园区必然完不成承诺业绩。在销售、去化及取得432许可证等问题上，必然会遭遇阻力。这个就不用多说了，比例不少。
（4）政企合作关系破裂
许多企业本来很谨慎，但却坚信地方政府无所不能，地方政府主要官员一拍胸脯，就觉得没有什么好顾忌的。一个新城里就要有产业，于是很多企业就被忽悠去了，地方官员承诺在贷款、招商方面做工作，企业就自以为没有后顾之忧。但是，官员是有任期的，一旦调任，很多私人承诺不再算数。另外，地方政府也并非无所不能，不尊重市场规律，不断用地方权力和资源来解决问题，最终不过是不断延后问题的爆发。
（5）基金运作不成功导致产业导入失败
从2017年开始，基金的募资一年比一年难。除了自己要出资一部分外，地方政府还规定了诸如返投比例、投委会否决票等要求。加上基金业协会执行资管新规，原银行优先级配资不再有效，导致LP稀缺。大量基金无法募资到位，最终导致园区在产业导入时无法给予企业优惠，入园失败。
（6）园区运营是运营，不是皇帝女儿不愁嫁，也不是卖房子
过去十年，中国经济发展速度非常快，缺的是空间和土地、厂房。园区运营方特别是国企，更多像是甲方，反正企业要来求我拿地。但是，最近几年厂房土地不再那么稀缺的时候，再这样甲方思维就不行了。不少园区运营方是房地产出身，上来就是区位规划、交通等，根本没有考虑企业自身的产业链诉求和发展诉求。另外，很多园区运营方考核的目标是如何快速回笼资金。在同时拿到住宅和工业地时，优先销售住宅回笼资金。而后续的产业导入杳无音信，甚至持续多年。民营园区企业如果碰到这样情况，必然被地方政府设置各种方式给予惩罚，但国企园区运营方，很多情况下也只是一拖了事。更有甚者，在土地大幅升值的背景下还跟政府讨价还价，索要巨额拆迁收益。
粗略归结下，上述几点是导致园区运营失败的主要原因。当然，团队也是一个核心因素，暂且不展开。
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