【第一园区】推倒重来！产业园区商业模式正在重新洗牌（二）（独家）

发表时间：2022-04-21 08:21

    以下是【第一园区网】独家文章。作为中国首家全资源要素赋能平台，我们服务于地方政府、产业园区、投资机构和智能制造企业，通过打破以往传统僵化的运营思路，通过独创的商业模式提升市场参与各方主体的运营效率，在新经济形势下引导资源向最合理的地方流动，最终改善并提升传统招商引资模式，提升产业基金募投管退能力，以及给企业提供真正足以加速的资源要素，最终促进区域经济高效稳妥发展。
    高度：我们站在区域经济发展战略层面，最终的目标是实现区域经济良性发展
    宽度：从产业、金融、政策、园区和企业多角度开展研究，打破以往从单一角度开展分析的局部思维
    深度：我们十多年的行业经验，深知企业、地方政府、产业园区和金融机构实际需求，能够从实际出发解决这些痛点
    创新：我们深知过去传统业务模式的优势和不足，特别在新形势下每个市场主体都要用与时俱进的思路顺应趋势。创新且稳妥的做法，是我们采用的方式


　　产业园区目前的痛点在哪里？

　　上一期我们讨论了产业园区商业模式近两年面临洗牌重组的压力。除了上一期提到的三点以外，还有一些值得关注的情况。

　　（1）民营产业园区已到存亡边缘，国企市场占有率正在提升

　　产业园区是一项长期经营的技术活。以往运营商要么奔着住宅和厂房的快速去化，打造成短平快的项目，要么就是快速把土地/股权变现，抽身离场。究其核心，就是融资周期短、融资成本高的问题。把银行项目贷、流贷等方式融到的钱投入产业园区，必然追求快速变现。根据笔者测算，园区从谈判拿地到开工，运营到最后住宅、厂房出清，没有3-5年是不可能的。如果住宅和厂房可以正常销售，不受地方政策阻挠，这样的商业模式还是勉强可行的。但是如果分割出问题或者园区没有完成和地方政府的业绩对赌，招商引资没有完成，麻烦就大了。项目没有落地，住宅和厂房就不让办理预售证，这个对地方政府并没有压力。但是公司融资成本和人员工资、管理费用可是没法抹去的。加上民营企业前几年融资成本普遍都在12-24%区间，二级开发企业过桥资金甚至远远超过24%，这是根本不可能扛下来的。于是，近两年的某某大厂、某某园区出问题，也就并不大惊小怪。

　　相比之下，国企最大的优势就是融资成本和信用度。近两年出现的暴雷事件，国企是很少的。一方面国企可以持续从银行拿到源源不断的低成本资金，二是国企在项目落地上享受了更多地方政府的优惠和理解，考核压力并不像民营企业那样苛刻，三是国企在去化过程中享受到了更多的照顾和关怀，预售等政策是最基本的，以及办理厂房按揭所享受的银行优惠政策。

　　民营企业在上述压力下，转让股权的比比皆是。笔者就不举例了。未来的产业园区，国企或城投主导天下是大概率事件。

　　（2）招商难，一年更比一年难

　　这一情况同时存在于民企和国企，没有差别。遥想当年，带着某IP给地方政府讲讲故事，放个PPT就能拿地的日子已经过去了。哪怕是当年成功拿到地的，载体空置比比皆是。一个是经济发展速度放慢，企业扩张和租房诉求降低。另一方面近几年大批量产业园区投放市场，几乎都是奔着写字楼、标准厂房去的。核心地段还好，但是偏远郊区就没有这么好的命了。招商除了给政策以外，传统招商策略也没有调整。几乎清一色的：招商人员跑街+会议招商+领导拜访，还是传统的几样，还是搞关系那一套。至于企业真正的诉求，为什么要在你园区落地，往往被忽视了。厂房、写字楼卖出去就行。活脱脱地产销售的思路。

　　如果要讲起来，可以说三天三夜。后面我们再讨论解决办法。我们【第一园区网】已经有一套成熟完整的方案，并不会给园区/地方政府平台带来压力，还可以实现产业升级。

　　（3）扩张模式受阻，短期收缩是主流

　　不止一家产业园区找过我们，想让我们给出一些解决办法。最好能托管他们的园区，按照固定目标实现去化。至于新园区拓展，在盈利模式没有最终落地，算不过来账的情况下，暂时停止。笔者这几年听过最多的话就是“算大账”。只要去化销售及其他收益能够超过产业投入成本，就可以做。具体公式简化为：

　　项目投资收益=（住宅/厂房去化收益+自持物业租金+投资收益+其他收益）-（土地成本+产业落地费用+管理费用+施工成本+融资成本+IP费用+其他杂费），如果这个收益最终大于0，项目就可以做。可是，按照目前情况，去化收益不一定，自持物业租金不确定，投资收益由于IPO前景不明也不确定。但是后面的成本，每一项都是大数。在没有确认的情况下，很难有园区企业愿意干大票的项目投资。
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