【第一园区】​推倒重来!产业园区商业模式正在重新洗牌(一)(独家)

发表时间:2022-04-18 21:30

    以下是【第一园区网】独家文章。作为中国首家全资源要素赋能平台,我们服务于地方政府、产业园区、投资机构和智能制造企业,通过打破以往传统僵化的运营思路,通过独创的商业模式提升市场参与各方主体的运营效率,在新经济形势下引导资源向最合理的地方流动,最终改善并提升传统招商引资模式,提升产业基金募投管退能力,以及给企业提供真正足以加速的资源要素,最终促进区域经济高效稳妥发展。
    高度:我们站在区域经济发展战略层面,最终的目标是实现区域经济良性发展
    宽度:从产业、金融、政策、园区和企业多角度开展研究,打破以往从单一角度开展分析的局部思维
    深度:我们十多年的行业经验,深知企业、地方政府、产业园区和金融机构实际需求,能够从实际出发解决这些痛点
    创新:我们深知过去传统业务模式的优势和不足,特别在新形势下每个市场主体都要用与时俱进的思路顺应趋势。创新且稳妥的做法,是我们采用的方式


  本期是【第一园区网】刊发的第51期“顶辉视点”。作为在这个行业(地产、金融、产业园区)摸爬滚打十余年的跨界人士,看着这个行业近两年处于飞速变化的过程中,实在有很多感叹。

  我们暂且从全局方面来看近期产业园区行业的变化。总结出来有以下几点:

  (1)产业园区盈利模式全面推到重来

  过去20年里,中国经济飞速发展所带来的地产红利、产业园区运营红利有目共睹。最近三年一切似乎飞灰湮灭。随着房地产销售大幅下滑,原有产业园区运营依靠土地出让变现获得利润,以及快速分割去化完成资金回笼的模式被打破,大批产业园区还惶惶不知所终。原有上项目时做的资金回笼计划基本被打乱。如果依靠出租物业,所获得的回流资金太少。而且经济形势不佳,企业都不太愿意扩张,由此带来租赁需求的减弱;依靠投资收益,IPO难度大加上二级市场持续下跌,资本难以支持巨大的不确定性,根本不敢投入资金。据笔者了解,多只产业基金因募资不顺利被迫解散团队,其中包括非常著名的某国家队,也有很多国企背景的产业基金和园区基金。地产盈利模式的终结,也让产业园区的发展之路漫漫。

  众多产业园区在形势所迫情况下,只能咬牙坚持或者减少团队数量,勉强过冬。

  (2)产业基金募资太难,后来者汤都没有喝

  过去几年,产业基金其实是先行者已经屡试不爽的玩法。众多民营产业园区陆续跟进,注册了自己名下的基金管理公司。根据笔者了解,是个产业园区就想有自己的基金,也几乎都想注册基金管理公司牌照。实控人都做着拿别人钱,帮自己产业落地,同时还收管理费的美梦。醒醒!早都过了那个时候了。近年来笔者接触的不下50个园区,除了标杆项目以外,几乎就没有募集成功的案例,特别是自己又当操盘手,又做基金管理人的案例。于是,基金这一环的缺失,让诸多园区操盘手黯然失色。很多雷同的案例,不一一列举。

  (3)同质化竞争激烈,缺乏独创性

  在这里要说一句很实在的话,全国产业园区,只要不是核心城市或标杆特色项目,几乎都一个样。对于即将落地的项目,招商人员最爱说的就是:土地优惠、税收优惠、租赁优惠、人才政策等等。都听出茧来了。大家都一样带来的结果就是,大家都没有肉吃。试想,三四线城市拿着和一二线城市差不多的政策,差不多的优惠去谈,试想结果如何。可能土地会便宜一些,这倒是真理。但是,现在真正的好项目,有几个是冲着你土地便宜去的?高管真的愿意从一二线城市直接降维到你三四线城市去?就因为你土地便宜?那他为什么不去村里?逻辑不对!

  对于产业园区来说,招商策略、优势和特点的同质化是最近几年整个行业的缩影。

  (4)风险意识增强,该给的不该给的都谨慎了

  笔者不止一次了解到,很多园区基于对于风险的考虑,原商定的补贴政策以及各类优惠措施,只要和资金及投资有关,都非常审慎。其中就有一个案例,原国资基金都谈好了估值,并且计划在三个月后正式注资进入,结果国资上会被告知,所有项目必须以净资产+知识产权作为结算标准。突然的变化打乱了项目方考虑,并且这一估值与之前投资方签署的反稀释协议严重冲突,导致项目搁浅。而项目方此时正在就落地事宜积极推进,花费不少精力和财力。事已至此,最终不了了之。项目方愤恨而去。

  (5)地产操盘思维明显,应该调整船头了!

  这几年所碰到的产业园区,几乎都是地产思维。清一水,没有例外。每个园区的介绍,几乎都是地产销售、区块、政策优势以及厂房介绍等等,重资产过分被强调。园区独有的产业链、资源以及软性优势,很少被提及。而这些正是企业所需要的。我们做的产业园区,真的就是载体吗?

  (未完待续)

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