“园中园”开发模式
园中园模式即在已经建成的工业园内再建造一座微型专业园，为入驻企业“量身定制”研发、生产、办公场所，可以克服企业自行拿地、建设带来的分散经营精力和开发建设周期过长等问题。同时，也可以避免企业拿地后“圈而不建”的现象，提高土地的利用率。
行政特区开发机制的主要实现方式是分层管理。西安高新区在实践中逐步形成了三个层次的管理模式。第一层是决策层,即西安高新区建设领导小组,实行/省市共管,以市为主的管理体制。省提供支持,市负责管理,并由市委主要领导担任组长,市政府和省市有关部门及区政府的主要领导为成员,组成高新区建设领导小组。领导小组的主要职责有两项:一是制定高新区的发展思路和长远发展规划;二是排除外部的各种干扰,保证高新区新体制、新机制的正常运行,西安高新区建设领导小组的建立,为高新区的健康发展提供了机制保障。
第二层是管理层,即高新区管委会。管委会是西安市政府的派出机构,高新区赋予其市一级经济管理权限和部分行政管理权限,负责高新区的建设与发展规划,管理区内高新技术企业。同时,为解决西安高新区不是行政区划,没有政协、人大等机构,多方参政议政显得不足的问题,西安高新区于2003年初成立了高新区咨议委员会,由区内企业家、从业人员、居民和部分学者组成,高新区管委会做出重大决策或出台重大政策前,要征求咨议委员会的意见,以此加强管委会决策的科学性。
第三层是经营服务层,包括三个部分。一是高科集团下的建设开发公司,专门负责高新区的基本建设和园区配套,把政府职能和企业化运作相结合,形成/两条腿走路的市场化建设机制。二是创业服务中心和各专业园区。西安高新区创建了全国孵化功能最全、孵化成功率最高的企业孵化(创业服务中心)和国家级软件园、光电子科技产业园以及国家级的西安交通大学科技产业园、西北工业大学科技产业园、西安电子科技大学科技产业园,为科技人员创业提供了全方位服务。三是中介服务机构。西安高新区先后成立了人才服务中心、企业注册服务中心、风险投资公司、生产力促进中心、社会事业服务中心等机构,为科技成果的转化和企业发展提供要素配置、市场开拓、社区生活等全方位服务。分层管理方式为赋予西安开发区一些特殊的权利和政策提供了方便,使得西安高新区机制具有四个鲜明特点。
(1)党政高度统一,决策高效快捷。高新区党工委、管委会实行党政合一的领导体系,主要领导两个系统共同任职,领导分工通盘考虑,实现了以党领导的核心和行政领导的中心的高度统一。(2)机构精简,运转高效。西安高新区管委会按照/科技产业园区0的定位确定其职能,机构设立不与现有的政府管理部门比照,尽可能减去与园区发展关系不大、不符合市场化改革方向的管理事务。在西安高新区,每项工作都有人管,但每人绝不仅管一项业务。(3)实施封闭式管理,开放式运行。西安高新区在成立之初,西安市就通过13个正式文件将有关土地开发、规划审批、项目管理、干部人事、招商引资等市级委办局的权限和职能授权给高新区管委会,并明确规定,高新区实行/封闭式管理0。新体制运行独立化,基本不受老体制的干扰,没有市委、市政府主要领导的批准,其它所有部门无权到高新区检查。(4)由/管理型政府转变为/服务型政府。西安市委、市政府在给高新区管委会充分授权的同时,每年给高新区制定了比较高的发展目标(GDP、招商引资等指标),作为管委会工作绩效的考核依据。受政府考核体系的约束,高新区管委会不能将政府职能部门的授权作为/寻租手段,而是作为给企业服务的手段,在方方面面为企业发展提供服务,目的是减少审批事项、优化审批程序和规则,政务公开,提高透明度。
大连软件园开发过程中，采取了“官助民办”的模式。“官助”，就是大连市政府在宏观指导、政策制定、园区推介、整体管理方面以主动的参与意识和为园区服务的心态，帮助园区尽快壮大。在软件园的规划设计、可行性论证、协调贷款、人才引入、企业项目引进等各方面，都派出专门人才协助软件园，以保证各项事业顺利有序地完成。总而言之，就是政府主要为软件园营造投资、创业和发展的良好环境。
在市场经济条件下，供求关系决定商品的价格。房地产作为不动产，具有一般商品所没有的特征。房地产分为房产和地产，两者的价格受不同因素或不同比重的因素影响。在市场机制作用下，房地产价格主要由房地产供求关系决定，但是由于房地产市场具有很强的关联性，房价是社会经济相关因素共同作用的结果，受多种因素影响，可归纳为三大类因素：一般因素、地域因素和个别因素。
产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。
产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。
在探索引导金融资本进入园区，最终实现土地、金融、产业三大资源有效整合的不仅仅只有天安数码城。在这方面，走在最前沿，也最成功的产业园区，非上海张江高科技园区莫属。
依托自身5000家注册企业的雄厚基础，张江高科对园区内的企业，包括他们的上下游企业，进行股权投资，先后投资的嘉事堂药业成功登陆中小板，投资的微创医疗在香港主板上市，张江高科子公司投资参股的上海超日太阳能首发申请在证监会获批。高科技产业股权投资，为张江高科带来全新活力，以构建战略性新兴产业大平台为目标。构建初级资本交易市场OTC、大规模推行“硅谷银行”和“中华开发银行”的经营模式，放大间接融资范围和规模。引领产业地产资本化探索进入新的领域。
住宅地产运行价格分析
在一个现代化的城市中，产业园区中的配套住宅往往要比园区外的一般性住宅项目获得更多增值的空间，因为随着产业园区成长为一个大的就业中心，每天有大量的劳动力往返于家庭与工作之间，虽然只有短短的几分钟时间，却能给住宅产品提供更大的发展潜力。
万达最早进入商业地产领域，它提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后“招商难”的问题。经过摸索、实践与积累，万达已经成为全国最大的专业商业地产开发商，目前持有物业面积达2000多万平方米。
作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功，其优势主要在于：丰富的开发经验、超前的投资策略、独特的商业资源以及强大的销售能力等。首先，万达与沃尔玛、百安居等国际零售巨头结成战略合作关系，主力店的进入使万达项目的品牌价值得以提升：其次，连锁经营模式使万达商业地产实现了规模化开发、连锁化经营，使万达的知名度迅速提高；再次，可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。
实际上，万达所面临的问题不单单是一个企业的问题，而是整个商业地产领域所需要解决的共同问题。首先是资金问题。商业地产是复合型产业，是地产、商业、金融等的融合体，是一个进入门槛很高的产业。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。所以，资金瓶颈是任何涉足商业地产的企业不可回避的问题。特别是对于以自持物业为主的商业地产地产开发，就更需要持续充足的资金链支撑。否则，即使进入商业地产领域，也不会走远。其次是人才问题。随着万达商业广场被不断复制，人才团队也必须不断跟进，否则销售、管理、经营就会出现问题。这也是转型商业地产的企业首先要面对的，因为商业地产不同于住宅开发，需要既懂地产开发又懂商业经营的复合型人才。
尽管万达面临资金、人才等方面问题，但万达已在商业地产市场确立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公开市场对其进行投资。“订单商业”模式并非万达首创，国外已有成功先例，但经过不断探索与实践的万达模式却是其独有的。因此，后续的效仿者虽然研究、模仿，但鲜有成功者。这就证明，再好的模式也要因时因地因企业而异。
与万达的定制模式不同，SOHO中国则是将项目分散销售。这种模式可以快速回笼资金，短时间变现，SOHO中国正是因此而创小，超过九成的散售商铺经营不善，难以为继。比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权(即产权散售)，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。
可能这是一种理想的状态，但散售模式所暴露出的弊端却是现实。SOHO商业主要以散售为主，业权分散，一旦出现问题，容易发生纠纷。分散销售模式不合理之处在于：一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局。另一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。这样就直接导致空置率比较多，影响整个商业的氛围，已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成恶性循环。
实际上，商铺散售在国外以及港澳地区早已销声匿迹，在国内的一些大城市也正在逐步退出市场。散售能快速回笼资金，能够将利益最大化，但没有持有型物业对企业的长期发展来说是不利的，特别是对SOHO中国这样的上市公司来说更为不利。对于初涉商业地产的开发商，销售还是持有是应该做长远考虑的。如果出于快速变现的目的开发商业地产，可以采取销售的模式；如果想依靠商业项目带来稳定现金流，无疑自持并管理是最佳选择。
有观点认为，像SOHO中国那样的散售模式不是商业地产，成熟的商业地产模式应是自持物业、长期经营。姑且不论孰是孰非，但可以肯定的是，长期持有是未来商业地产发展的趋势。万科、华润、绿城等刚刚进入商业地产领域的开发商都纷纷表示将加大持有物业的比例。新加坡凯德置地所推崇的全部持有、有效变现、双基金配置模式，是一种可借鉴的商业地产开发经营模式。
凯德是开发商、运营商，也是物业管理者。来福士是其旗下的商业综合体品牌，集酒店、商业购物中心、服务式公寓、写字楼等为一体，已在北京、上海、成都等地成功复制。来福士商业模式持续在中国复制，与“来福士中国基金”的财务支持不无关系。这家来自新加坡的房地产公司早已娴熟地将私募基金和房地产投资信托基金(REITs)嵌入到项目投资、开发和经营管理中。
来福士中国基金是嘉德集团旗下规模最大的一只基金，成立于2008年，初定运作年数为8年，嘉德集团持有50％权益，并充当管理者，其余 50％为亚太和欧美的养老基金和长线基金所持有。
房地产基金在凯德置地的扩张中起到了重要作用。凯德置地认为，将项目注入基金，保证了项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。自进入中国至今，凯德置地全国50个城市的开发总业绩约1000亿元，而支持项目开发的房地产基金规模则达70亿美元。
一般而言，凯德会在项目建成后，先把项目注入私募基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs。如此，前者分享物业升值利润，后者则分享长期稳定现金流。
作为一种成熟的商业地产运作模式，凯德已将商业、地产、金融、投资较好地融合在一起，而国内商业地产的运作还远未达到这样的发展水平。凯德模式可资借鉴之处；一是在于全部持有物业的经营思路，只有长期持有才能带来稳定的现金流，为企业长期可持续发展打下坚实基础；二是融资手段的创新，双基金配置的模式可以保证项目的资金链顺畅。
对于未来以持有物业为主的商业地产开发商而言，如何进行商业定位，实现资本对接，是制约其商业地产项目发展的关键因素，也是决定企业未来发展的战略决策。
商业地产的开发运作模式与一个企业的成长阶段和战略导向有很大的关系。企业的战略不同，发展阶段不同，在开发商业地产时，选择的模式必然也不同。因此，进入商业地产领域的企业首先要对企业自身有清醒而客观的认识，选择适合本企业的商业地产模式。并且，要对商业地产的整体发展趋势有理性的判断。目前，商业地产已经从地产开发、资源整合走向更高阶段的资本运营，商业地产模式的选择必须顺势而为，逐渐走向成熟。
有一种商业地产运作模式已经很成熟，那就是让业界经营户都来购买产权商铺并自营。这种商业地产运作模式可以节省招商、出租环节，让项目的后期经营省不少事，大大降低市场后期运营及市场培育成本。
这种商业地产运作模式是一个专业化运作的系统，是一个系统工程。商业地产项目开发如果想采取这种运作模式，事前应重点考虑两个问题：其一是通过哪些方式整合业界资源？这些整合业界资源的方式是否能够得到业界经营户的看好并真正付诸购买商铺行动。其二是如果业界经营户不看好项目相应运营模式，即等于资金不能按期回笼。
让业界经营户购买产权商铺并自营的商业地产运作模式，最关键的问题是整合业界资源的问题，整合业界资源也是一个系统工程。
要整合一个行业的资源，首先就要对这个行业熟悉，对相应行业越熟悉，越有利于整合资源。其次要对业界经营户的经营成本、赢利模式有基本掌握，这有利于动员业界经营户在进行营业属地移动时有引导依据。再次还要让业界经营户清晰地看到新项目的前景。
让业界经营户购买产权商铺并自营的商业地产运作模式，是一个整体框架明朗，分步实施严密的一种运作模式；它的最大特点是开发商获得小赢，购买产权商铺并自营的业界经营户获得大赢。要成功运营这种商业模式，最关键在于分步实施细节，若细节实施出问题则容易出现全盘皆输，这指的是当业界客户对项目不信任时，更不可能赢得社会各界的信任，从而造成项目运营计划被拖长。就算是成熟的模式，一旦不会运作也会倒致失败。
盈利模式的多样性同样也是商业地产项目的显著特点。 商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。因此，商业地产盈利模式的确定，对项目的成败至关重要。纵观我国目前商业地产的运营盈利模式，可归纳为以下几种：
1、整体出售。 通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售给各个小业主。这种方式可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险，但不利于商业地产项目的持续经营，且小业主面临较大风险。
2、整体出租。 开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报周期长，风险大，但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款。
3、部分出售，主力出租。根据项目具体情况，部分出租，部分销售。 项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。
4、整体持有。开发商自己经营商业物业。 这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张实施。
5、混合运作。大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大、 商业物业招商难度增大。 开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式有：
（1）保底+营业额提成模式。 开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责经营管理，开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。一般情况下，超市类商品的提成比例为 1.5～2%；百货类商品的提成比例为3.5～5%。双方约定的保底利润一般低于该项目正常出租时的租金。
（2）参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股，该主力店设在其商业地产的分店，开发商参股比例一般不超过20%。 分店每年按双方约定向开发商支付租金，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为 1.0～2%营业额。该模式优点是容易吸引知名商家，产生其他正效应，可带租约销售整体物业；缺点是参股资金分红受分店经营状况限制，并因此承担经营风险。
6、产权式商铺。 产权式店铺，指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。 具体操作中可以采用：（1）售后产权人自营。这种方式不利于物业的持续经营。（2）先分散售出产权，再集中招商。 这种方式管理困难。（3）先集中招商，再出售产权。 这种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于商业物业持续经营。（4）采取售后包租。 由开发商聘请专业经营者经营商业物业，并承诺一定的收益回报给小业主。 这种方式实施过程中往往由于商业经营失败或开发商失信等各种原因，而使小业主难以获得承诺的回报。（5）以租代售。 承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前，有些开发商对农贸市场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸市场的产权式商铺运作与超市零售商的合作组合。 根据分析商业地产投资的特点可以看出，商业地产投资的风险是相当大的。因此，在分析评价商业项目投资方案时，也要把风险控制考虑在内。
1、项目定位要解决的问题
进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾：包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营的矛盾。
2、项目定位要达到的目的
在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目的可行性进行研究论证，主要有以下几个方面：一是经济技术指标的可行性；通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润的期望平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。二是时间操作的可行性；由于市场的不断变化和发展，相对于房地产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风、自身项目推出速度慢等造成销售不畅的现象。
根据项目规模不同，操作时间是项目成功的重要因素。项目因时间控制不好而在操作时出现问题的很多，除时间变化外，影响项目开发的主要因素还包括：地块周边市场的成熟度，政府调控等。
工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
其主要特性表现为：此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理利润的地产开发模式。
主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上扬，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，市场也逐渐将其淘汰。
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
一般来说，工业地产的盈利模式有以下三种：
一是以土地溢价增值而获取利润为基础的盈利模式。投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中的土地、厂房及仓储等设施转让，通过转让获利。
二是进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目给投资开发商，独立或联合进行项目开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目收益。如中国星月集团开发上海松江的“大业领地”，在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。星月集团只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。
三是通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的工业企业强强联合，按工业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益，其典型的联合方式就是开发商以类似入股的方式与企业实行利润分成，共担风险。
工业园区的产业选择首先需考虑在园区内形成有效的产业集聚和分工协作体系，重点把握“产业链”这条主脉，坚持发挥大项目的“火车头”作用，用大项目推动大发展和工业产业的优化升级。因此，工业园区应该按照有所为有所不为的原则，从集约化利用园区空间考虑，充分把握全球产业的发展趋势，发展技术和人力资本密集度高、市场前景广阔、规模经济效益突出、可持续发展性强、环境污染少或无污染的产业。
工业园区的产业选择应结合当地的工业发展特点和园区内部企业之间的网络联系，确切地说，工业园区是以区域经济和资源特点为基础，以企业自身优势为依托，以对外拓展市场为导向，促进现代产业分工协作的专业化工业区。因此，工业园区进行产业选择时，应考虑到的因素主要有：第一，地区工业经济和资源特点；第二，工业园区工业发展现状；第三，工业园区的区位特点和交通物流因素；第四，邻近工业园区的产业选择；等等。
工业园区的产业选择是指根据园区自身的综合优势和独特优势，合理选择和布局园区所要发展的产业，确定主导产业、相关产业和配套产业，形成有效的产业链。对工业园区进行产业选择的理论基础主要涉及到以下几个方面：
1.比较优势理论。最早由大卫•李嘉图提出，本意是说明不同国家在生产某种产品的相对劳动生产率(机会成本)存在差异时，生产率高(机会成本低)的国家具有比较优势，可以专门生产该产品，并从与别的国家贸易中获益。将建立在资源禀赋基础上时比较优势理论应用于工业园区的产业选择，则要求根据区域内产业发展的比较优势，恰当选择园区的产业。
2.产业集聚理论。经济学家韦伯第一个提出了“集聚”的概念，其理论的核心是找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业布点的理想区位，探讨工业区位选择的基本原则和工业区位移动规律。马歇尔在韦伯产业集聚的基础上提出行业内厂商的集中会产生外部性，可以降低该行业的成本，带来整个行业的优势。迈克尔•波特系统解释了产业集群的含义：“集群是特定产业中互有联系的公司或机构聚集在特定地理位置的一种现象……集群包括一连串上、中、下游产业以及其他企业或机构。”工业园区应成为波特所解释的产业集聚的典型形式，在一个特定的地理位置中，集中一个产业的若干个不同层次的企业，共同推动产业的发展，提高产业竞争力。
3.产业价值链理论。迈克尔•波特在《竞争优势》中首创了产业价值链理论，指出企业的价值链都是由一系列相互联系的创造价值的活动构成。随着产业内分工不断地向纵深发展，传统的产业内部不同类型的价值创造活动逐步由一个企业为主导分离为多个企业的活动，这些企业相互构成上下游关系，共同创造价值，从而构成了产业链。企业竞争优势的基础越来越多地来源于企业与产业价值链上、下各环节的系统协同中。工业园区内的企业应集中于产业链的一个或几个环节，以多种方式与产业链中其他环节的专业性企业进行高度协同和紧密合作，从而极大地提高整个产业链的运作效率，也使得企业获得低成本快速满足客户个性化需求的能力。
4.产业生命周期理论。经济学家弗农最先提出了产品生命周期理论，同样可以借鉴这种理论把一个产业的生命周期也划分为四个阶段，即形成期、成长期、成热期与衰退期。依据这种划分方法，工业园区进行产业选择时，首先应正确判别主导产业所处的生命周期的阶段。一般新兴产业成长力强，市场潜力大，但也可能存在增长缓慢的风险；处于衰退期的夕阳产业，即便拥有成熟的技术，如果作为园区的主导产业，可能面临着市场前景越来越狭窄的局面。
般而言，产业园区规划包括产业园区规划背景、发展定位、规划布局、招商策略、园区运营管理等等。
产业规划的总体规划思路的关键在于产业的定位分析，只有将产业定位准确了，后续的空间布局、招商策略和增值服务的设计才会更加具有成效。
当然，在进行产业定位之前，我们需要对外部环境和内部环境进行全面有效地梳理，为产业定位打下扎实的基础。在此，结合其他案例的自身研究的相关经验，我们提出了“五步法”的总体规划思路。
产业园区规划的“五步法”思路
园区要实现真正意义上的成功招商，在完成园区的规划定位后，首先应该调整心态从长远的大局考虑，选择有代表性的目标客户，锁定市场，也就是选择好聆听人。首先必须进行客户甄别和目标客户的发掘，确定哪些是本项目的潜在客户，将其资料予以留存归档，开展与客户的定向联络，适时传递项目最新进展信息，以使其保持对项目的关注，全程把握其投资心理及进驻意向，直至其确定进驻园区为止。同时，好的运营模式是吸引企业入驻园区最好的卖点。当前，许多物流园区在招商前连自己都不知道园区采用什么样的运作模式，就开始大范围的盲目招商，这种圈钱为目的的短线操作其结果是可想而知的。随着园区同质化竞争手段的加剧及中介机构日益成熟，好的运营模式已经成为中介机构抉择招商的一个重要因素。
园区安全管控一体化路线图分为三个部分：一是园区安全规划，二是园区安全监管标准体系与园区突发事件应急体系，三是园区一体化应急管理信息平台。涵盖了从园区项目批复需要考虑的影响因素，到发生突发事件后人群的疏散系统建设等各个方面，基本思路是选址合理化、布局科学化、准入严格化、企业达标化、管理规范化、应急一体化。
规划先行，有序发展
工业园区的产业发展要规划先行，坚持高起点科学规划、高标准科学设计和高水平配套服务的原则，立足当前，着眼未来，既要积极进取，制定产业规模和经济总量的宏伟目标，又要遵循科学发展规律，做好产业定位，制定切实可行的发展计划。
工业园区发展要善于借助外脑，进行高起点、高规格的总体规划，学习东部地区工业园区发展的成功之处，并吸取其失败的教训，发挥后发优势，少走弯路，避免为经济发展而付出沉重的环境代价。
工业园区发展要摒弃粗放式、资源消耗型、低水平开发模式，切实发挥规划对工业园区的指导和调控作用，保证园区的各项建设工作和招商引资等工作能够按照总体规划协调、健康、有序发展。
依据产业定位，开展产业招商
招商引资工作和产业定位密切相关，招商引资工作要严格按照产业定位进行，以产业为依托，发挥比较优势，围绕产业的主导产品及其上下游产品进行招商，形成产业集聚，实现产业链的断层缝合、空白填补。
产业招商要有针对性，依托产业定位进行招商，避免眉毛胡子一把抓的，不能因为园区处于初始阶段，而忽视产业定位，更不能为增加产值，而来者不拒，否者会造成产业众多、杂乱无章，缺乏重点的局面，既不利于园区的可持续发展，也不利于后续的招商引资。比如福建晋江市确定了运动鞋服、休闲食品等五大产业规划目标后，依据这个定位，晋江的招商引资重点对象就是这五大产业的对象，而其它不符合产业定位的企业则会被忽略。
围绕产业定位，加强软环境建设
工业园区的发展不仅需要道路、厂房、水、电等硬环境的完善，更需要科技、人才、信息等软环境的完善。明确产业定位的园区，需要围绕产业定位发展建设良好的软环境，才能做强做大。
围绕产业定位，建立科技研发体系。企业发展到一定阶段后，离不开研发的大量投入，但是研发往往会占用大量的资金，拖累企业的发展，因此建立政府、企业、高校三位一体的产学研公共研发平台十分必要。要围绕产业定位，联合企业和高校、科研院所建立应用技术市场转化中心、建立专利技术转化中心、建立博士后工作站等，为园区企业研发服务，促进技术水平和产业科技含量的提高。
围绕产业定位，建立人才培训基地。工业园区企业的发展需要不同层次的人才，许多企业面临人才引进的困难，因此要根据企业的需求，建立人才培训基地，为企业提供所需的各层次人才围绕产业定位，建立信息平台。工业园区要围绕主导产业，建立能提高企业研发水平，并能为企业提供信息交流的科技博物馆、信息化图书馆和学术交流中心；建立为企业提供优质、规范、透明服务的电子政务平台；建立集园区产业原辅材料和产成品为一体，包含采购、分销等多种功能的电子商务平台。为打造信息化、先进性强的科技园区而不断增强园区软实力和开展园区新服务。
一是政府的有效管控重新回归。国资力量不断进场，政策管控不断补位，强化“政府主导、企业运作、市场化逻辑”，引导产业园区不断回到公共服务性质的准经营性产业基础设施属性这一正确的道路之上；
二是更强调主题鲜明、集聚度高的特色产业园区。逐渐改变捡到篮子里就是菜、缺乏增量贡献的综合性园区遍地开花的状态；
三是更关注自持运营服务。政策不断收紧，门槛不断提高，监管不断细化，过往全部散售之后园区品质不断下降的弊端得以遏制，让产业园区产品品质得以保持，产业升级得到提升；
四是不断探索资本化、证券化。解除自持运营资金沉淀压力的后顾之忧，让长期廉价资本得以嫁接到优质的园区和产业之上，形成价值增长双循环；
五是更注重有机生态圈层。政企协同、产业链协同、产学研协同，“房东+股东”“基金+基地”模式不断完善，数字智慧园区线上线下结合不断加强。
如果从宏观环境、政策变迁、行业趋势与企业战略制定等不同角度进行梳理与总结，就能够明白为什么这五件事非常重要且正确，从中也能够清晰展现出二级产业园区的发展路径与操盘机会。
从宏观角度来看，过去十年中国产业园区的快速发展，一个重要推手就是城市化快速发展，导致的整体城市能级的提升、产业转移诉求以及人口集聚带来的产业人口结构变化。
中国的城市化率，在过往十年提高了10个百分点，大量城市的能级提升，所带来的是城市及周边地区产业的转型升级和转移诉求大幅增加，为这些区域的产业园区发展提供了巨大的发展空间，特别是以联东、中南等为代表的民营园区开发企业主导的分割销售型园区产品在全国遍地开花。
相对来看，一线城市与强二线城市，对中高端人才吸引力更大，使其产业技术转型升级步伐更快，产业由劳动密集型向技术密集型升级，传统的二产制造业逐步向三线城市转移，导致一二线城市二产人口减少，而三线城市二产人口相对稳定。
这也解释了一二线城市做产业园区难度越来越大，对企业综合能力和产业门槛要求越来越高，导致许多市场化企业下沉至三线甚至四线城市做产业园区的背后驱动力。
不过，在这些下沉区域做项目，其难度和风险明显要高出很多。在这些相对弱的区域，产业园区做错的代价往往比住宅地产要更严重，住宅地产因为纯市场化属性与住宅用地增值预期，常规情况下即使拿地失误导致项目开发出现困难，往往也能够找到接盘方。
但园区既受到政策与产业门槛、拿地附加条件等重重约束，对象客户又是极为理性的企业主群体，一旦出现选址、定位或者产品打造的失误，特别是高杠杆建起一堆高定位的产业物业，几乎就很难找到愿意接盘的下家了。一个项目烂尾最终拖垮一家企业的情况时有发生，火花S-Park的两本《园区大败局》中就收录了大量此类案例。
特别是随着2018年开启的中美贸易战，近年来去杠杆、去产能，调整产业结构的供给侧改革，再叠加2020年的新冠疫情等因素影响，经济增速放缓，二产增加值、规上企业数、规上企业利润总额等数据也呈现出增幅趋缓甚至小幅下滑的趋势。特别是实体企业的利润出现下滑趋势后，直接后果就是购买园区载体的意愿降低，二级园区的销售客户群体出现萎缩。
特别是在经济能级比较高的一二线城市，受国际产业链布局重塑和新旧动能加速转换的趋势影响更为明显，新产业、新业态、新模式比正常的预期更快的催生出来，已经成为一二线城市新一轮投资增长的重要动力；这些城市的主政领导也不仅在强调招商引资，更强调招才引智，育商营商，并在尝试用创新思维解读产业链、创新链、价值链，它们对园区的产业要求更高，也更为苛刻，没有金刚钻，就很难揽到瓷器活儿。
因此，随着行业趋势的不断变化，既要在产业园区项目投决、产业研究、产业定位、成本配置、财务模型、建筑方案、产业招商、运营管理等每个具体的环节层面尊重行业规律，规避已知风险和坑点，又要能够从整体商业模式与操盘思维去思考问题，这对产业地产企业管理层提出了更高要求。
此外，政策环境在过去十年行业发展中也起到了至关重要的作用，特别是对于二级产业园区行业，政府政策的主要影响通常表现在三个方面：一是分割销售政策的尺度把握，直接决定了产业园区销售市场的生存状态；二是对于园区招商门槛的设定，直接影响到园区的销售和租赁去化速度；三是对于园区整体税收、就业、科技创新等方面的要求，与园区开发商的利润率关联密切。
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