【第一园区】未来的产业园区，靠什么赚钱？（独家）

发表时间：2024-01-02 10:18

以下是【第一园区网】独家文章。作为中国首家全资源要素赋能平台，我们服务于地方政府、产业园区、投资机构和智能制造企业，通过打破以往传统僵化的运营思路，通过独创的商业模式提升市场参与各方主体的运营效率，在新经济形势下引导资源向最合理的地方流动，最终改善并提升传统招商引资模式，提升产业基金募投管退能力，以及给企业提供真正足以加速的资源要素，最终促进区域经济高效稳妥发展。
高度：我们站在区域经济发展战略层面，最终的目标是实现区域经济良性发展
宽度：从产业、金融、政策、园区和企业多角度开展研究，打破以往从单一角度开展分析的局部思维
深度：我们十多年的行业经验，深知企业、地方政府、产业园区和金融机构实际需求，能够从实际出发解决这些痛点
创新：我们深知过去传统业务模式的优势和不足，特别在新形势下每个市场主体都要用与时俱进的思路顺应趋势。创新且稳妥的做法，是我们采用的方式

最近读了一些市场上关于产业园区的文章和分析，大家的看法比较相似。产业园这个行业随着经济形势的调整，变化特别快。如果说2022年日子真难过，那么后面的日子会更难。没有最难，只有更难。前提是，你不改变。
我们也见过不少园区，漂亮的沙盘推演，非常高大上的入驻企业介绍和PPT，每天几乎所有的精力都放在如何跟进施工进度，如何应对政府监管，如何通过各种渠道去招商和销售物业，如何和各种外部机构谈各种框架协议和战略合作，够辛苦的。但回过头来一算账，不出意外应该是连续下滑三年了吧。优质客户越来越难招，政府对园区产业质量越来越不满意，团队还一年比一年累，够内卷的！在中国经济高速发展，房地产事业欣欣向荣的年代，产业园区无论如何，只要有低价地块，躺赢是分分钟的事。不过，从中美贸易战到疫情持续反复，从房地产调控到土地财政枯竭，从经济新常态到各地重视产业能级提升，产业园的商业模式和盈利逻辑，完全变了！
一方面，园区运营有房地产的属性，毕竟要以物理空间作为载体。这个行业跟随房地产，下坡路走的特别快。突然就没法招到合适企业了，以前还挑三拣四的要求，现在几乎是个靠谱企业就可以往里进。地产开发成就了不少园区，这是实话。之前某某国企、某某上市公司，就是依靠低价拿来的土地，靠住宅开发赚了不少钱。话糙理不糙，不少上市公司都是这样的套路。这是之前形势造神的市场法则，不丢人；另一方面，现在这种局面下房子卖不出去，资金流回不来，很多园区拓展也就终止了。商业模式都玩不下去。企业好不容易拿到的地块，要开发要代建，还要拆迁先把大钱搭进去。好不容易过了一年开发完了，地块卖不出去资金回不来，谁还会继续拓展园区？还有，地方政府近年来也聪明不少，从深圳开始逐步增加自持数量，以及只允许定向销售给入驻企业员工，又套住一部分流动性，只让你赚运营辛苦费。这样的局面，迫使产业园运营商丢弃了短期赚快钱，赚大钱的梦想。
那么，产业园区要如何摆脱困境？
我们认为要逼着产业园区人摆脱地产属性，回归到“产业”二字。
（1）现金流求变
以往模式最大的红利就是从政府手中拿到便宜地块，开发后出售。地方政府由于手里没那么多钱，也希望外部产业地产等开发商能够通过自有的资金帮助政府垫资开发，既有了面子也有了企业入驻这个里子，双方合作还是很融洽的。当然，地方政府的亲儿子城投公司开发的园区更是如此，低价地块是前提条件，不然帐根本算不过来。于是，住宅开发这20年黄金时间，产业园的逻辑也就成立了。巨大的现金流带动园区运营快速发展。哪个园区不是要住宅地块才能回本？个别依靠工业地块出售的，无非也一样，擦边球而已。都要物业的销售实现快速回笼。
这条路堵死以后，真得靠产业了！
某些学者认为，产业园区要回归公共属性，回归公益资源。这个我们并不认同。我们认为，未来的产业园区，一定是多要素资源服务的综合性平台，而土地只是其中一个部分，是生产要素的一部分。通过企业、园区和赋能，加速企业自身成长。而园区在这个过程中享受到资产、土地和资源的增值。这就是逻辑。具体我们后续会再讲。
（2）土地开发思路求变
笔者这几年也经历了不少这种园区拓展以及和各类产业基金、地方政府的谈判，深知这个商业模式的根本要点。在2019年以前，住宅几乎就是产业园区拓展的标配。如果地方政府不给住宅，单纯靠工业地产的吸引力是远远不够的。哪怕是集万千宠爱于一身的苏州等地，工业地产非常昂贵但算账下来毛利空间比较少，30%都不到。勾地拿到的住宅开发动辄50%以上的毛利，让园区运营商根本看不上眼。如今，随着地产的式微，这一模式很难延续下去。
我们认为，土地开发要回归到运营思路。即园区开发主题是制造，还是研发型，要以载体为重。入驻企业越多，需求越多。地方政府可以在工业土地、研发用地乃至商用地上给予优惠，但快速完成去化，做地产中介的模式玩不下去。首先，需要购买大批厂房和研发办公楼的企业越来越少。作为企业首先思考的是自身生存和发展问题，而不是前几年的大规模扩张。土地和厂房上花的钱越少，企业有更充足的资金用于研发和市场推广，这是正道。作为园区载体的土地，要素在企业成长的角色未来会被淡化。值得注意的一点是，随着东南亚工厂的崛起，真的还有那么多企业会选择扩张吗？
（3）管理团队求变
这才是我们一直要提的核心。地方政府招商部门，以及产业园区的操盘手，一直都是以土地出让、厂房销售/租赁等方式作为考核导向。无论哪种企业想和园区谈，最积极的莫过于推销自己的厂房、办公楼和土地。这和房地产中介有什么区别？企业想落地想发展，无非要看重订单、人才以及当地的协同环境。土地、厂房再便宜，他们拿了有什么用？我们认为，现行的很多地方政府和产业园区，管理团队的思维仍然停留在20年前地产开发轰轰烈烈的思路。然而，当土地并不是企业发展最核心要素的时候，你拿什么去吸引他们？一线招商人员应该也是深有体会的。但是，考核要求以土地出售、资金回流等指标为主，这些一线人员也只能朝着卖地卖楼的方向飞奔。应该醒醒了！
（4）基金求变
别人有的，我也要有。产业基金就是这样。确实没错。到处都在流传合肥的案例，做得非常好，吸引了京东方、蔚来等大型企业，这两年贡献了大多数的税收。说的没错，合肥赌对了。但是，用投行的思维解决问题，这是合肥。换到四五线城市，这个模式还行得通吗？每个地方都设立基金，谁来做管理团队？金融口的专业人员，一个团队至少5-8人，开销一年就要300-500万。有必要自己养一个团队吗？合肥的经验有其必然性和偶然性，因地制宜。我们认为，做一只小而美的基金，根据自身情况选择自行管理还是交给专业运营方来管理，值得考虑。
（5）盈利模式求变
我们了解的情况是，随着地产开发现金流的枯竭，市场都在寻找一种可以替代的商业模式来代替以前的住宅现金流模式，目前还没有明朗。在这段时间里，各园区大可修炼内功，把该做的事情做好。第一园区网认为，产业园区未来仍然要回归产业。土地仍然是资源载体，但是参与企业发展的作用和价值会逐渐平淡，不像前几年暴利。产业园区要想办法提高自身的服务，把资源赋能、土地赋能、金融赋能做上去，真正帮企业解决问题。而不是做个地产中介，见人就发二手房小广告。这样太LOW，也不是企业所需要的。

欢迎关注【第一园区网】，我们覆盖近5000家智能制造企业，与200+地方政府和100+产业基金建立合作关系。欢迎和我们对接探讨！

上一篇【第一园区】扶持政策应更多向中小微企业倾斜

下一篇【第一园区】当前形势下，转变思想最重要（独家）

7*24小时服务热线：

【第一园区】未来的产业园区，靠什么赚钱？（独家）

发表时间：2024-01-02 10:18

第一园区网

13381002466