​【第一园区】中新集团的产业园区商业模式分析（独家）

发表时间：2024-01-02 10:13

     以下是【第一园区网】独家文章。作为中国首家全资源要素赋能平台，我们服务于地方政府、产业园区、投资机构和智能制造企业，通过打破以往传统僵化的运营思路，以独创的商业模式提升市场参与各方主体的运营效率，在新经济形势下引导资源向最合理的地方流动，最终改善并提升传统招商引资模式，提升产业基金募投管退能力，以及给企业提供真正足以加速的资源要素，最终促进区域经济高效稳妥发展。
    高度：我们站在区域经济发展战略层面，最终的目标是实现区域经济良性发展
    宽度：从产业、金融、政策、园区和企业多角度开展研究，打破以往从单一角度开展分析的局部思维
    深度：我们十多年的行业经验，深知企业、地方政府、产业园区和金融机构实际需求，能够从实际出发解决这些痛点
    创新：我们深知过去传统业务模式的优势和不足，特别在新形势下每个市场主体都要用与时俱进的思路顺应趋势。创新且稳妥的做法，是我们采用的方式
    本文仅依据公开材料进行分析。我们在此剖析各家产业园区运营模式的目的，主要在于借鉴历史经验，为未来十年产业园区行业的发展提供指导性的参考意见。
    先来看看简介：中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称中新集团）由中国、新加坡两国政府于1994年8月合作设立。作为园区开发主体和中新合作载体，为苏州工业园区开发建设做出了重大贡献，是中国和新加坡在经济和产业合作方面的见证，也是中国产业园区整体发展的元老级企业。2019年，中新集团在上海证券交易所挂牌上市。 短短几句话，已经把中新集团的历史沉淀、优势以及对于中国产业园区行业的影响，充分展示出来。我们非常认可中新集团在中国产业园区发展史上的重要先驱作用，公司见证了我国对外开放一步步加速发展的重要过程。另外，中新集团在产业园区业务以及海外优质项目导入上，做出了巨大贡献。很多后来者，都在学习中新苏州园区的模式。只不过，有些成了有些败，更有甚者走偏了。我们暂且慢慢提。
    中新集团诞生于 1994 年中新合作开发苏州工业园区，是苏州工业园区最早的开发和运营主体。
    （1）1994 年为将新加坡产业园模式引入国内，在两国政府的支持下，设立了中新苏州工业园区联合协调理事会（副总理级别），并下设双边工作委员会，实施层面由中方出资 35%、新方出资 65%合资成立中新有限作为苏州工业园区的开发主体。中新集团全面负责苏州工业园区首期 8 平方公里的土地开发、招商、土地出让，以及苏州工业园区二三区的土地一级开发和招商引资，并深度参与苏州工业园区的公用事业建设、运营。
    （2）目前，公司控股股东中方财团持股 46.8%，实控人是苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司（苏州工业园区管委会持股 90%、江苏财政厅持股 10%），新加坡方面持股 25.2%，并且公司副董事长为新加坡裕廊集团集团总裁，6 名副总裁中有 2 位新加坡人士。
    （3）目前公司在苏州工业园区有中新科技城、斜塘项目两个开发项目，且有 160 万方自持物业，是园区招商、公用事业、规划建设的主力，与苏州工业园区深度绑定。 
    截止2022年5月27日，中新集团（601512）股价8.97元，市值稳定在134.45亿，其中静态市盈率为8.83动态市盈率在5.64。市场给予中新集团的估值，基本与当前地产开发企业一致（偏高一级）。市场给予的估值，基本也就把园区开发企业视为地产企业。其实第一园区网在几年前研究中国宏泰发展和华夏幸福股价，也有此种感觉。市场对于中国的产业园区模式，只要有地产相关业务，无论是否自己从事二级开发哪怕是只有很少一部分，给予的估值几乎都和地产类似。这和公司的业务模式是分不开的。先来看公司的主要业务：
    （一）土地一级开发及分成
    此种模式具有其独特性，后来者也有园区公司采用这一模式，但需要极强的政策支持以及强大的招商引资能力作为支撑。公司一级开发主要为土地出让收入的协议分成，实现收入主要以土地出让为前提。前期以强大的资金实力推进产业园区的一级开发，通过招商能力引入企业盘活园区，进而通过土地出让回收资金。根据公司年报，2016 年至 2021 年公司一级土地开发出让稳步增长，从 7 亿增长至 22 亿。2009 年公司首次走出苏州，与南通签订苏通产业园开发协议，规模达到 50 平方公里。其后陆续进入宿迁、滁州、张家港、常熟、嘉善，累计签约面积（可出让商住用地口径）达到 1600 公顷，约为苏州中新科技城、斜塘项目的 5 倍。2019 年公司与与银川市、宏泰集团签订三方合作框架协议，以轻资产模式介入苏银园区的开发。2019年上市以前，公司已经剥离了住宅开发业务，因此受到房地产冲击相对较小。
    这种模式，土地储备是核心要素。根据上市公司报告披露，目前在手商住用地待出让面积约 1200公顷，分布于浙江嘉善及滁州等地，可保障未来 10 年的土地出让。
    （二）自持园区租金收入
    根据财报，中新集团自持 162 万方优质苏州工业园区优质物业，工业厂房占比约为 60%，每年贡献租金收入超过 4 亿元。出租物业客户主要为抗风险能力强的大客户，厂房客户租期远长于写字楼，保障租金收入的稳定性。1）从公司招商入驻企业看，500 余家企业中 500 强企业达 26 家，领军人才企业数量达 34 家，且数量呈现逐年增加趋势，具体企业包括三星、麦格纳国际、德尔福派克等。2）相比于写字楼、商场等租户流动性较高，厂房租期往往在 10 年左右，且公司有 17.5 万方厂房为定制厂房，租金价格比标准厂房高出 70%。 
     从这个角度看，苏州近年来的发展也带动了中新苏州工业园的发展。强大的招商引资能力和众多500强企业，支撑起公司租金收入。
    （三）园区公用事业收入
    根据财报，公司在园区主体业务外，拓展园区内公用事业相关业务，目前已覆盖传统公用事业、环境综合服务和新能源三部分，享受特许经营权，毛利率和营收非常稳定。绿色公用业务包括传统公用事业、环境综合服务、新能源服务三部分，
    （1）公司绿色公用主要由中新公用作为平台，下设专业子公司负责具体业务，中新公用受政府委托，建立面向社会公众的 24 小时公用事业便民服务热线。公司绿色公用包括三部分：①传统公用事业，主要是水务、燃气和热电的供应；②环境综合服务，主要是污泥处理、危废处理、工业污水处理、餐厨垃圾处理、环境检测；③新能源服务，主要是集中供冷（低能耗替代传统空调）、分布式光伏（建设运营屋顶光伏）、光源科技（光源节能改造）、售电。

    （2） 2017 年公司剥离了竞争度高、毛利率低的工程代理业务，营业收入有所下滑。  
    （3） 2020、2021 年公司快速异地扩张、以及收购危废处理的子公司和顺环保94%的股权，带来营收大幅增长.。
    （4）2022 年成立光伏公司，意图在分布式光伏有所作为。
    这类收入具有区域垄断特征，一方面园区开发带动企业入驻，另一方面也拉动水电气等传统公用事业需求。发展成熟的园区多数都成立了自己的相关业务公司，但经营情况不一。核心在于片区大小及盘活度，企业入驻程度。第一园区网曾经了解到一个案例，某产业园区在没有多少企业入驻的情况下，咬牙开展了园区热电联动及高效污水处理厂，意图凭借过硬的基础设施吸引企业入驻，但效果并不理想。
    （四）产业投资带动招商引资
    根据公司年报，2021 年产业投资拉动基金落地苏州工业园区及各产城融合园区规模超 193 亿元。公司产业投资立足园区主导产业，投早投小，投资与招商相结合，覆盖生物医药、新材料、人工智能、电子信息、装备制造、新能源等产业。近两年，公司非流行性金融资产每年增长约180%， 2021 年年底达到 19.1 亿，2022 年 Q1 进一步提升至 21.9 亿元。截止 2021年底，公司认购基金 32 只，较 2020 年增长 18 只；认购金额 32 亿元，但拉动基金落地苏州工业园区及各产城融合园区规模超 193 亿元，上市 /拟上市（包括已进入上市辅导阶段的）项目 45 个。另外，公司科创直投创项目共 13 个，认缴投资金额近 1.9 亿元，投资生物医药产业赋能平台 1 个，认缴投资金额近 2.7 亿元，合计拉动总投资近 22.7 亿元。 
    以上四点支撑中新集团商业模式的快速发展。值得一提的是，中新集团的发展，本质是中国经济的整体动能，是国家经济腾飞的体现。我们不难发现，无论是苏州还是上海，改革开放数十年来作为中国承接海外高科技项目以及各个500强企业，都是雁阵的头雁。正是源于中国经济持续不断走改革开放，吸引外资的道路，成就了中新集团，也成就了苏州工业园区。第一园区网认为，中新集团的成功无法再次复制。主要有以下几点原因：
    （1）时代成就中新
    中新集团成功的背景来自于改革开放后外资对于中国这片处女地大批涌入，中国经济对于外资的吸引力以及长三角整体产业承接，最终成就了中新。形势造英雄，如今长三角已经具备较为完整的工业基础和500强企业入驻，很难再有类似于当年的大幅涌入盛况。另外，中国国内地方政府和园区企业在1994年几乎很少有人对园区运营有成熟的见解。我们当初是抱着学生的心态，小心翼翼的向老师学习。当然，这个学习过程中有争吵、有蜜月，但最终都成就了中新两国在园区合作这段时间的美好会议。从目前来看，国内对园区的运营已经有自己的见解，个别领域甚至还相对超前，很难再抱着当初学生心态。时代成就了中新，也难再有下一个“中新”。
    （2）模式成就中新
    土地及厂房租金的模式非常常见，产业基金和产业投资也是很多园区都在推进的方法，但是土地一级开发及分成模式很少有企业在沿用。从地方政府考核以及土地出让金的相关规定，再有园区企业采用中新的模式已经非常困难。当然，目前市场上仍有类似的一级开发模式，但当前环境下已经很难再复制。
    我们陆续会对当前产业园区的模式进行逐一分析，请收藏我们网址  www.1yuanqu.cn（谐音：一园区）
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