【第一园区】当前形势下，转变思想最重要（独家）

发表时间：2024-01-02 09:53

以下是【第一园区网】独家文章。作为中国首家全资源要素赋能平台，我们服务于地方政府、产业园区、投资机构和智能制造企业，通过打破以往传统僵化的运营思路，以独创的商业模式提升市场参与各方主体的运营效率，在新经济形势下引导资源向最合理的地方流动，最终改善并提升传统招商引资模式，提升产业基金募投管退能力，以及给企业提供真正足以加速的资源要素，最终促进区域经济高效稳妥发展。
高度：我们站在区域经济发展战略层面，最终的目标是实现区域经济良性发展
宽度：从产业、金融、政策、园区和企业多角度开展研究，打破以往从单一角度开展分析的局部思维
深度：我们十多年的行业经验，深知企业、地方政府、产业园区和金融机构实际需求，能够从实际出发解决这些痛点
创新：我们深知过去传统业务模式的优势和不足，特别在新形势下每个市场主体都要用与时俱进的思路顺应趋势。创新且稳妥的做法，是我们采用的方式
请收藏我们的网址：www.1yuanqu.cn

当前经济形势下，园区的内卷越发激烈。几乎每个园区的考核指标就是招商引资，企业入驻、税收、总产值等指标都是悬在管理层头上的剑，随时会落下。不管当初以什么理由接下来的考核任务，立过什么样的军令状，2022年无疑又是一个园区的寒冬年。第一园区网认为，不出意外再过几年，一大批园区将因为完不成预期目标或者亏损严重退出市场。类似于基金行业的S基金，未来会有大批园区管理权甚至资产会对外转让或拍卖。背后是产业转移/升级，以及对经济形势的反应。第一园区网有幸目睹了整个产业园区从起步到回落的整个过程。始于中国与新加坡牵手打造苏州产业园，于2019年开始逐渐转型调整。从某夏幸福各种新闻层出不穷，到某宇宙房地产开发商实质性违约。这是寒冬，又不是。寒冬指的是这个行业在走下坡路，短期看不到解冻的春天。另一个角度看，走下坡路的不是这个行业，而是之前赖以生存的模式走到尽头。
怎么玩？第一园区网认为，深刻改变传统产业园区的运营模式和盈利模式才是根本。从赚快钱调整到赚运营和投资的钱，这才是王道。制造业从来没有说过，一夜暴富，也没有哪家上市公司说过，睡一觉起来业绩利润就翻了十倍。但是在房地产，一切皆有可能，这就是模式的玩法。
第一，深刻改变园区定位和目标
前几年的产城融合模式玩的不亦乐乎，几乎每个园区运营商都要住宅，配比从10%到50%不等。拿住宅的钱来补贴楼宇和厂房开发。现在随着住宅的式微，玩不下去了吧。纯工业地的玩法现在也有企业在搞，但是不好做。现阶段纯粹奔着拿地去，打擦边球的企业并不多。除了一线和核心二线城市，自己做业主拿地建厂房的，要冒很大风险。一个没有买家接盘的市场，可知风险有多大。未来几年的玩家，应该是产业园区工业地、商用地的运营者。通过自身资源导入和打造，真材实料的导入项目，盘活这片土地和楼宇，成熟后通过租赁或销售的现金流模式取得收益，或按照当前普洛斯和易商红木的玩法用基金退出，以及布局未来房地产REITS等方式退出等模式，这才是真正打造核心竞争力的未来方法。按照金融投资的逻辑，如果说从政府手中招拍挂拿到土地建厂房或商业楼是一级开发，那培育成熟后通过REITS和基金退出的模式，相当于上市。普洛斯和易商红木在香港的IPO，正是成功案例。
第二，招商引资模式一定要改
我们大胆喊出，第一园区网是中国首家全要素产业赋能机构，是有底气的。我们谋划在园区领域产生一场变革，谋划用全要素资源方式取代过去招商引资卖地卖房子的房地产中介模式，以服务型理念取代过去官办本位理念，以真培育取代过去企业落地以后JQK的业务模式，力争给先知先觉的园区和地方政府一个弯道超车的机会。我们也正在筹划给国内的园区/城投做一次相关培训和咨询。
招商引资的观念，是因为以前房地产的钱太好赚了，大家都关注。未来怎么做呢？我们最近几年了解到的情况是，地方平台最喜欢找一个无欲无求的企业，有很好的资源和竞争力，什么条件都不要就落在当地，还买一大块地自己发展，老实给你交税。这个梦好多开发区都在做，不知道有几个落实的。企业现在都很聪明，知道自己想要什么，往最有利的地方去落地。几乎所有的企业都会争取最优惠政策，做横向对比后再落地。与其守株待兔，不如主动出击。如何出击？
（1）改变招商引资模式
以前谈土地谈区位谈租赁价格，没有错，继续谈。但是，淡化这个比例。你要跟企业谈的是资源，产业环境，大学毕业生有多少，招人难不难，这些工人来了住哪里？生产出来的产品卖给谁？很多政府都有过这样的经历，企业上来就问订单，政府可否采购一些。很多财政有压力的地方平台或园区，迫于囊中羞涩拿不出来，更多的是怕国有资产流失不敢背这个责任。好，既然这样，你推荐行不行？作为地方政府平台，政府的开发区，手中储备的企业很多，这些资源可以拿来盘活吗？企业A的产品卖给企业B，很多时候缺的是连线。政府平台/开发区做个媒介，或者通过招商人员手中的资源帮企业对接，这不就是真诚的邀请企业落地？相比不断给企业推销土地，没有哪种方式更能表达出这样的真诚。
（2）改变招商部门人员工作职业/考核，协调兄弟部门配合
有人会问了，招商人员那么多事，怎么可能每天干的完？没有错，招商的编制确实有限，但其他兄弟部门可以拿出来的资源仍然不少。我们如果把招商部门的兄弟看作一个桥梁，是不是问题就解决了？归根到底，核心在于你想不想做服务，还是说一直是官本位思想。如果是后者，那当我们没说，各有各的考虑。但是，做产业服务未来必将是趋势，我们坚信这一点。具体咨询和培训内容，我们正与某顶级985大学筹划中，欢迎咨询。
（3）重视落地后服务
不用多说，这个大家都比较重视。从报税到各类办公需求，我们认为还可以做的更深一些。

第三，基金要量力而为，没有基金的要想其他办法
基金是围绕园区运营，产业落地的一种形式。前几年有些机构走偏了，有些园区也跟着走偏。别人要追求20%年化固定收益，园区也跟着喊要收益。比较可笑，园区做基金要那么高收益干什么？园区的利益本来就和投资机构不一样，收益高了，谁来落地？哪个企业能既给高收益，又能满足落地需求？这几年财政压力比较大，出资压力也大了。我们认为，自己搞是好事，不搞也未必不行。但是需要谈条件。这个后续再说。
第四，这个要强调很多遍，一定要认清方向和形势
很多外来园区企业，操盘负责人走马灯一样换，半年换个人又是一茬。一个是不了解政府真正诉求，另外想法变化太多，根本也立不住脚。我们之前文章也说过了，大规划决定小规划，地方政府的思路决定产业园区的发展，一定要保持一致。不多说。
弯道超车前几年年年喊，随着经济形势变化，弯道成真。如何超车？超的是什么车？我想，大家都是车，动能切换快的新能源车必然会超过那些还是旧动力的老爷车。关键看是否意识到改变，以及什么时候做出改变的时候了。

欢迎有兴趣的地方政府平台/产业园区加入我们微信群，共同探讨！
加我们微信，拉您进群

上一篇【第一园区】未来的产业园区，靠什么赚钱？（独家）

下一篇【第一园区】四月经济数据为产业园区再次敲响警钟！（上）（独家）

7*24小时服务热线：

【第一园区】当前形势下，转变思想最重要（独家）

发表时间：2024-01-02 09:53

第一园区网

13381002466