以下是【第一园区网】独家文章。作为中国首家全资源要素赋能平台，我们服务于地方政府、产业园区、投资机构和智能制造企业，通过打破以往传统僵化的运营思路，以独创的商业模式提升市场参与各方主体的运营效率，在新经济形势下引导资源向最合理的地方流动，最终改善并提升传统招商引资模式，提升产业基金募投管退能力，以及给企业提供真正足以加速的资源要素，最终促进区域经济高效稳妥发展。
我们目前主要推进的业务有：
（1）行业峰会/论坛/重点产业项目推介会（地方政府/园区承办）
（2）培训及咨询
（3）招商引资/重大产业导入
（4）基金业务（托管/设立及咨询）
（5）园区托管/运营
（6）入园企业孵化/股权融资
（7）园区融资/REITS
疫情有所缓和，我们第一园区网外出对全国重点区域进行了为期半个月的考察。综合此次出行，我们认为，中国现有的主要产业园区已到生存发展的关键时期，特别是盈利模式在地产整体受影响的情况下，多数主体还没有实现动能切换。部分园区已经深刻认识到产业升级的重要性，但个别仍然秉持传统发展思路，未能分清楚管理和经营的差别，默守陈规。基于体制和历史沿革等方面考虑，我们赞赏对经济形势变化及时作出调整的主体，但我们对默守陈规的区域不由得长叹一口气。未来园区之间的兼并重组、优胜劣汰，五年内必将大量涌现。潮起潮落，时代造就英雄。
我们先看过去几年园区经营主要的几个模式：
（1）卖地卖厂房/出租
主要的大国企几乎都是这个模式。一方面地方政府当初引入这些企业，主要就是看重企业自身资源和产业孵化能力。当时地方政府并没有这么强的招商和协调能力，因此统一可视为外包给这些主体。通过画线而治的方式给予专业机构管理权。对价就是给这些企业低廉的土地，甚至包括住宅。因此项目在启动之时就已经确定了总体营收和利润。我们在走访中发现，北方地区仍有相当多数园区以这种模式作为主要营收来源，只有买厂房买地的企业，才算是当地眼中的优质企业。对于轻资产例如人工智能等高科技产业，即使科技水平再领先，如果没有厂房需求也不能入法眼。我们暂且把这种模式视为园区的二手房中介模式。
（2）股权收益
部分园区采用股权投资的方式获取超额收益。例如张江高科、中新集团等。通过设立产业基金，投资优质非上市公司等方式获取股权收益。当然近几年也有把股权投资玩坏的，最后搞成了资本运作，把自己搞了进去。这里我们不展开。
（3）公用事业
园区水电气等公用事业。地方城投和中新集团是代表性主体。
（4）衍生收益
这个就比较多了。有通过基金发行来开发园区，也有近期兴起的轻资产托管模式，还有孵化器的运作模式。都归结为衍生模式。
以上几点是主要业务收入。地产行业盈利模式变化以后，第一种模式逐渐式微。去年还有新闻报道，某大型园区企业计划在主要城市新拓展数千个小型产业园区，通过分割销售的方式占领市场。这一模式本质是通过工业地产打住宅的擦边球，以快速分割去化完成现金流回笼。其本质仍然属于地产开发而非招商引资和产业导入。按照这种模式，企业必然要加大工业地产和厂房的销售和去化，对于产业是否落地以及税收等问题，必然不会在意。随着房地产开发遭遇困境，这一模式是否还能持续值得怀疑。我们也关注这家企业的运营情况，现金流应有压力。
第二种其实我们也不太支持。笔者在投资机构十多年，非常清楚产业基金的盈利模式和玩法。通常投资100个项目，能有10个实现IPO就非常不错。更多的是企业无力支撑或者投资期过后面临回购。基金的估值和收益，其实很大部分是由账面资产支撑而非真实的可变现现金流。也就是说，报表上很好看但实际收益可能不及格。这是股权投资的实质。扒开一些上市公司的财务数据外表，长期股权投资收益可能一直都是正数，但无法变现就很难确认收益或收入。
第三种公用事业，成立的前提是园区已经有不少企业入驻，可以开始通过收取公用事业费用方式获取现金流。在以往的园区案例中，部分运营方为吸引企业入驻，花大价钱建了锅炉房、药品测试中心以及认证检测装备实验室等重资产项目，但招商进度缓慢，设备和厂房折旧速度很快，并没有达到预期收益。这一收益模式，是成熟园区采用。
第四种衍生收益就比较多了。前几年出了一些资本运作的模式，一一都被证伪。甚至有些园区采用非法集资方式来运营，期望通过快速的土地变现实现回款。但园区经营是一门辛苦活，地产模式走不下去，老百姓集资的钱可是要还的。最终这家公司破产清算，实际控制人也被控制起来。
新经济环境下，上述几种模式都在发生变化。特别是第一种，通过地产去化的模式已经玩不下去。房地产去化销售，是过往20年来园区运营变现的主要方式。随着经济形势剧烈变化，在我们的走访中看到的不少写字楼和园区都处于空置状态，运营方想必是感受到巨大压力。在和地方园区的沟通中，我们也指出：目前国内无论哪种类型的企业，对于厂房和土地的需求已经和过去有了本质区别。土地和厂房作为生产要素在企业盈利中产生的价值逐渐式微。更多的是要关注企业自身商业逻辑和现金流的可持续性。园区作为载体和资源孵化器，应尽早认识到这一趋势并对自身模式进行有效调整。
【第一园区网】正在推进产业发展论坛和“重点产业招商推介会”，主要包括以下几个方向：
（1）机器人
（2）汽车相关
（3）新能源装备（电池等）
（4）增材制造
（5）应急装备相关
以创新方式推进产业落地。我们不做传统的产业落地招商工作，通过创新模式为地区赋能，以独创的资源吸引优质企业入驻。详情电联。
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