​【第一园区】独家评论：2024年中国产业园区发展前景展望

发表时间：2023-12-19 14:28



     以下是【第一园区网】独家文章。作为北京顶辉资本旗下专业的园区创新升级服务商，【第一园区网】的主要业务有：创新招商引资、产业基金和园区运营业务。在新形势下帮助产业园区实现经营模式升级，通过资源赋能推动企业在新形势下稳健成长。我们对传统僵化的地产思路进行升级，以独创的“产业GP”模式解决园区盈利和持续发展问题，助推区域发展。我们的正式签约合作伙伴包括工信部旗下机构、北京产权交易所、中国电子集团、天津泰达、北京大学科技成果转化机构，及杭州富阳区等代表城市。我们帮助合作伙伴升级招商及运营模式，通过导入资本、产业资源推动地区经济协同发展。
   
    篇首语：我们即将迎来更具挑战的2024年，试问各位：做好准备了吗？
    12月15日，国家统计局发布2023年1-11月份全国房地产市场基本情况。前11个月全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%；其中住宅投资78852亿元，下降9.0%。产业园区同样在经历下行周期。根据高力国际对北京市产业园区的统计数据，2023年上半年市场整体需求下降231万平米，租金环比继续下滑2.6%，总体空置率拉高到17.9%水平。甚至有报告指出，国内总体产业园的空置率达到43%。我们不论43%数据是否真实，但市场感受到的阵阵寒意表明，园区过往的传统发展模式正在进一步经历重大考验和挑战。
    这和我们年初多次发表的观点非常一致：土地在未来产业发展的作用将回归载体本质，去资本化从2022年就已经开始。
    每一个园区在建设之初，无不怀抱中关村、硅谷之志，洋洋洒洒定位都是国家级世界级，意图交出漂亮的答卷。但在现实面前，大部分在2023年已经遭遇到生存困难。虽然没有明确的统计数据（即使有也未必真实），但根据【第一园区网】实际了解的情况，绝大多数产业园区都在经历下行的痛苦周期。部分地区产业园区甚至今年一个新项目都没有落地。受土地出让、厂房出租收益下滑影响，有的甚至连发工资都成问题。分析一下原因：
    （1）产业环境受宏观影响，企业扩张意愿不强
    高增长模式下，供给小于需求。因此扩大生产要素特别是土地厂房和劳动力，就意味着收益。但新形势下最大的问题是消费需求萎缩，供需已经失衡。面对不确定的未来，企业放缓投资脚步特别是固定资产投资节奏，导致土地厂房等大宗商品的投入下滑严重。
    （2）地产/园区正在经历去资本化
    这个就不用多提了，房地产的价格回归，本质上是去资本化的缓慢过程。
    （3）传统地产业务模式根深蒂固，大船难调头
    产业园区的传统模式是工业地产，最近二十年诞生了例如华夏幸福、中国宏泰发展、联东U谷等知名企业，在改革开放春风下也出现了例如中新集团、上海临港集团、中关村发展、东湖高新等知名企业。这些产业园区企业基本都是受益于中国经济的高速发展，土地作为重要生产要素投入加上资本化，最终带来的高速成长。知名企业过往原始积累和核心收益，无一不是从土地厂房开始。因此，随着土地出让、住宅销售的大幅下滑，现金流下降已经让园区感觉到寒冬。部分企业提前布局了公用事业和股权投资等有一定抵抗，但土地带来的巨大收益变化仍在相当程度冲击主营业务。
    （4）招商模式陈旧，不愿与时代一起调整
    我们最近三年一直在强调传统招商模式遭遇的困境，再不调整必将面临倒闭压力。一方面大多数国有园区不敢冒风险，也不敢承担责任，默守陈规就是推销土地厂房；另一方面除了土地收入之外没有其他收益，哪怕是一把手想做升级调整，迫于没有经验可循以及较大的业绩考核压力、保值增值等要求，无法突破。贯穿2023年全年，其实我们也看到一些园区在力争创新和突破，但没有土地出让和厂房出租收入情况下，要谈创新难度何其大。另外，即使是有些机构给出大方向和解决方案，迫于各类压力也不敢合作。因此，不少园区既看到了越来越大的风险，但又没办法做出改变，进退两难。
    那么，2024年产业园区将如何发展？是否会出现2023年触底反弹的局面？【第一园区网】有以下几个观点：
    （1）土地市场仍然低谷徘徊，部分园区难以支撑下去
    参考房地产需求，企业对土地厂房的需求与扩张需求密切对应。经济周期决定扩张周期还没有那么快到来。因此土地资本化的逻辑仍然处于去化阶段，土地仍在回归本质属性，2024年将是加快去资本化的一年。基于持有固定资产带来的庞大财务成本和园区运营开支，部分园区将撑不下去，特别是一些产业缺乏严重依赖房地产的区域，将面临倒闭或重组风险。一些做的比较好的例如长三角园区企业，将会在这个时候以较低价格涉足有潜力的区域。
    （2）新开园区数量将继续下滑，对上下游相关产业产生不利影响
    原有新开园区的产业逻辑在于快速去化和充足的政府财力。2024年我们不认为新增园区数量会重回增长路径，而是继续萎缩。另外，部分未完工园区可能面临基建费用等相关压力，产生不利影响。对于上下游产业链如钢材、水泥、建材等都产生影响。
    （3）园区/地方招商部门将加大对产业重视，打造核心产业链
    2024年将更加强调在国家统一大市场下建设产业集聚的目标。地方和园区不再泛泛的招引产业，而是根据自身优势着力打造重点产业链。
    （4）产业基金组建意愿将继继续保持低位
    根据我们对股市、一级市场的长期观察，2024年产业基金整体意愿将继续保持低位。一方面IPO退出通道收窄，审核趋严不好退出；另一方面各项目估值风险增加，未来经济不确定性导致长期投资为主的一级市场压力增大不少。另外，地方产业基金对于返投落地和国有资产保值增值的要求，无形中加大了项目审核的难度。我们认为2024年不会有大的起色。
    （5）轻资产创新运营有望异军突起，2024年有望成为园区的“产业年”
    原有产业园区经营团队在业绩压力和财务成本的重重考核下，将不得不选择创新以求生存。轻资产运营模式虽然多年前就有，但创新业务模式通过对产业资源的重视，对企业的扶持实现产业集聚，依靠对企业的扶持而非土地资源赋能和资本化。因此，2024年园区有望加大对产业的重视，通过创新开辟对周边业态的差异化并提升竞争力
    总体而言，我们认为2024年是产业园区凤凰涅槃之年，是真正新旧动能转换之元年。传统依靠土地吃饭，依靠收租吃饭的模式即将被淘汰，取而代之一定是以产业为核心，以孵化为方式，从产业获取收益的模式来推动园区发展。同样，各地方其实也是一个大园区，如何进行产业定位、如何经营、如何创新发展模式都将是摆在一把手面前的考试题。整个2023年，第一园区网走遍了祖国的东南西北，颇有感触。中国经济这列快车正在向着繁荣富强快速飞驰，新旧动能转换将倒逼园区和地方产业发展模式作出调整。这是个痛苦的过程。在这样一个历史转折点，我们将竭尽全力帮助国内的产业园区顺应历史趋势，把握历史时机，尽快完成经营模式的切换，推动区域经济发展。生于这个时代，就要做时代的弄潮儿，要做有利于国计民生的大事。这才是事业的意义
     
    【第一园区网】打破传统地产思维，从发展模式上帮助产业园区提升经营效果和盈利能力。我们在招商、基金、政企合作和资源等几个方向输出价值，加快区域产业快速发展。我们正式签约合作伙伴包括多个知名机构、国企央企和核心城市，诚邀合作！
    详情对接汪先生13381002466（微信同）

   
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