以下是【第一园区网】独家文章。作为北京顶辉资本旗下专业的园区创新升级服务商，【第一园区网】主要业务有：招商引资、产业基金和政企合作业务，帮助产业园区实现经营模式升级，通过资源赋能推动企业在新形势下稳健成长。我们坚决打破以往传统僵化的地产思路，以独创的“产业GP”模式解决园区盈利和持续发展问题，助推区域发展。我们的正式签约合作伙伴包括工信部旗下机构、北京产权交易所、中国电子集团、天津泰达、北京大学科技成果转化机构及天津蓟州开发区、杭州富阳区等代表城市。我们帮助合作伙伴升级招商及运营模式，通过导入资本、产业资源推动地区经济协同发展。
今年是我们创建【第一园区网】的第4个年头，明年将迎来五周岁生日，颇有感触。
我们的创始团队从2011年开始涉足产业园区业务至今，12年来见证了中国房地产和产业园区的轮回和变化。在这个行业重大洗牌的关键节点，我们一直在呼吁中国产业园区发展模式应该且必须马上进行升级。不仅是全球经济环境已经发生较大变化，更重要的是中国经济发展模式整体步伐将逐步调整为“内循环为主，国内国外双循环”的新型发展格局，这直接决定中国产业园区业务发展模式必须跟进做出一系列变化。在房地产去化艰难背景下，多家园区土地厂房传统经营模式遭遇困境，已经为各家园区敲响了警钟。【第一园区网】认为，2023年的今天已经不能用警钟来形容，用火烧眉毛更加贴切。
先向各位提几个问题：
（1）你的园区有多久没有土地出让了（城投拿地除外）？是否在考虑降薪裁员？
（2）你园区周边的住宅，销售情况是否良好？
（3）你园区设立的基金，已投企业发展怎么样？是否有财力继续推动二期三期？保值增值要求是否与风险投资性质有冲突？
（4）接待有意落地的企业，他们的关注点是什么？主动拿地意愿企业数量怎么样？
（5）你的园区用什么留住企业？
（6）你认为园区这种局面会持续多长时间？应该如何应对？
以上六个问题，第一个直接决定园区现金流，决定生死存亡；第二个决定园区的拓展和盈利模式；第三个决定园区产业基金要不要继续搞下去的问题；第四个看的是园区是不是还在拼命卖地卖楼，经营思维是否仍然传统；第五个看的是园区招商、发展部门相互配合和内部管理，以及如何留住企业；第六个可以看出，园区负责人当前对区域发展思维的基本认识，考验园区职业经理人的基本素养和战略能力。本质上看，六个问题都是传统旧园区经营思路面临重大困难的体现，是倒逼园区不得不做出变革的外部压力和动力。【第一园区网】创始团队之前有多次“勾地”盖楼完成去化销售的案例，深知其中奥秘。通过产业勾地实现低价拿住宅完成销售，最终实现土地增值的案例数不胜数。另外，以产业为名大量拿工业地，通过厂房的去化进行类房地产开发的操作，是目前几个主流园区企业仍然在推进的事。二十年来，头一次碰到这么严重的挑战。再提一次，这是整个产业园区行业面临的根本性风险，并非单个企业财务状况、经营方式的结果，也不会因为单个主体的调整而根本性转变。
我们相信，不少园区已经意识到这点，并积极做出调整。从下半年开始，【第一园区网】接到关于产业转型和思路突破的咨询越来越多。不仅长三角、珠三角，就连思维模式相对更传统的北方地区也逐步活跃。关注的问题比较相似：如何在这场变革活下去？
好，那么我们探讨一下活下去的方式。
（1）现金流
传统土地模式必须以销售去化或者租赁作为现金流来源。出租率高的情况下勉强可以维持运营，但大量现金流必须通过销售实现。传统厂房土地已经卖不动了，怎么办？
（2）招商
没有产业就没有园区。如何实现聚集？现在的企业，一听招商就头疼。为什么企业总不接待？考虑过原因吗？
（3）孵化/扶持
企业来是赚钱的，卖完土地厂房就不管的模式，以后走不下去。如何帮助企业做大？
（4）兼并重组
五年内，必有大量产业园区因为经营和现金流压力倒下或转让。国资之间更多呈现整合、托管等方式。而民营产业园区发展，更倾向于国有园区的有效补充。
（5）资产证券化
好的园区资产仍有源源不断的现金流。目前上海临港、中新公用等园区的能源部门、出租率较高的园区业务都已实现资产证券化，包括中关村软件园等优质资产。但大多数产业园区不符合关于资产证券化优质经营的条件，未来这条路不好走。
作为第三方专业机构，这是【第一园区网】第五个年头的开始。我们认为，优秀的产业园区第三方机构的定位是帮助园区/地方政府、企业和基金机构提升价值的专业机构，传统园区对这类机构的误解太深，原本来自于房地产中介在这个行业浸润和影响，给园区和地方政府一个非常LOW的印象。对于地产中介来说，不需要深刻了解产业，也不需要懂得现金流，更不用推动政企合作、资源导入及资本支持，主要工作以挖掘需求信息、推动土地/厂房完成销售为主，技术含量并不高。房地产活跃时期这样完全没有问题，但现在没戏。专业的第三方机构，一是要打通传统政企合作的障碍，二是要解决企业发展的几大要素，通过自身和外部资源的集聚推动企业发展，三是要创新园区的经营模式，在房地产去化艰难的背景下通过对企业的扶持实现自身收益。四是通过资本资源的导入，实现基金募投管退的良性循环。五是通过我们专业的产业逻辑和影响力，在区域打造适合当地发展的产业链。帮助财政有压力的地方政府以尽可能小的代价实现核心产业发展。浓缩起来六个字“开源、节流、创新”。
★我们有哪些业务？
（1）产业园区升级整体解决方案
基于新形势下园区发展理念，参考主要发达地区招商引资策略及具体产业需求，结合开发区现有整体经营情况展开分析，提供相关建议和方案，提升开发区招商效率并推动模式升级。
（2）重点企业招商引资业务（务实推进）
根据产业链需求，重点招引链主企业和上下游相关产业链。务实打造产业集聚和地区名片。例如：光电、汽车、新材料、机器人、医药等。
（3）产业基金
我方或指定管理人与地方共同组建产业基金
（4）考察及招商对接会/论坛
根据开发区需求，安排重点项目考察等支持。联合举办各类务虚/务实对接会，举办大型/中小型论坛或峰会、见面会，推广或务实对接产业链企业。
（5）政企合作
在智慧城市、新能源、环保等政企业务领域开展合作
（6）其他宣传等
★我们有哪些优势？
（1）新形势下，帮助园区引入更务实创新的经营理念，实现创新升级
（2）数十年积累项目资源，真实需求
（3）专业的产业背景，清楚企业诉求；提升企业对接意向
（4）全部一手项目，主动拓展；拒绝地产中介简单工作
（5）自带资源赋能
（6）节约运营经费，预计为地方/园区节约经费千万元以上：
路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。我们经常说，产业园区业务宽广，做产业是个市场巨大但又很“烂”的赛道。“大”是因为全国2万多园区，产业需求非常庞大，这是个千亿级别的市场，也是我们当初创建【第一园区网】时的决心所在；“烂”是因为这个市场早就被房地产中介和传统模式所包围，各种套路层出不穷。虽然我们吃过不少亏，也栽了很多跟头，帮别人做了不少嫁衣，但是，初心不改。我们坚持认为，中国经济当前新形势对于园区既是危也是机。既然我们看到了机遇，就要顺应趋势帮助园区推进升级，帮助他们适应新的经济发展和社会规律，推动园区生态发展。这是对社会有利的事。我们始终认为，做对社会有利的事才是企业发展的正确方向，才能够实现人生价值。因此，我们不在乎这个市场“烂”，我们看到的是未来中国产业升级的机遇和生机。时常我们会对自己说：参与并推动中国经济转型升级，成为贡献力量的一份子，何其有幸！
两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山。欢迎各位和我们携手创新！
【第一园区网】打破传统地产思维，从发展模式上帮助产业园区提升经营效果和盈利能力。我们在招商、基金、政企合作和资源等几个方向输出价值，加快区域产业快速发展。我们正式签约合作伙伴包括多个知名机构、国企央企和核心城市，诚邀合作！
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