【第一园区独家】上海临港产业园区商业模式分析（独家）

发表时间：2023-09-01 11:45
　　以下是【第一园区网】独家文章。作为中国首家全资源要素赋能平台，我们服务于地方政府、产业园区、投资机构和智能制造企业，通过打破以往传统僵化的运营思路，以独创的商业模式提升市场参与各方主体的运营效率，在新经济形势下引导资源向最合理的地方流动，最终改善并提升传统招商引资模式，提升产业基金募投管退能力，以及给企业提供真正足以加速的资源要素，最终促进区域经济高效稳妥发展。
　　我们目前主要推进的业务有：
　　（1）高端装备产业升级解决方案
　　（2）园区运营及托管
　　（3）产业基金及投融资
　　（4）咨询及培训
　　（5）融资/REITS
　　之前【第一园区网】做过对中新集团的业务介绍，现在我们再分析一家上海地区的老牌园区国企【上海临港】600848.SH。
　　特斯拉入驻上海都听说过，这家知名企业落户的其实在上海临港园区内，媒体很少提及。作为临港产业区的开发主体，上海临港集团是上海国资委旗下唯一一家以产业园区投资、开发与经营和相关配套服务为主业的功能性国企，实力有目共睹。截至 2022年7月，公司旗下的产业园区包括漕河泾园区、松江园区、浦江园区、康桥园区、南桥园区、金山园区六大园区，同时在临港新片区正参与建设包括洋山特殊综合保税区、临港新片区航空产业园、滴水湖金融湾、临港新片区、临港新片区国际氢能谷等重点园区和产业项目。 特斯拉、商汤科技、君实生物等科技企业的发展，都离不开上海临港的“推手”作用。从园区开发之初，上海临港瞄准高端装备制造业和战略性新兴产业，集聚一大批重大项目：全球最大的低速大功率柴油机以及配套船用曲轴、全国首台百万千瓦级核电主设备、具有自主知识产权的国产大飞机发动机等在国家振兴装备制造业的16个重大专项中，临港涉及8个，占了“半壁江山”

　　目前，公司已确定“园区开发、企业服务、产业投资”三大主业，形成以园区开发为主体，产业投资、配套服务为两翼的发展布局。第一园区网认为可以用“3322”+“三核闭环”来概括。三核为【园区开发、园区服务和产业投资】，“3322”指的是业务收入中30%为销售收入，30%为租赁收入，20%为服务收入和20%的产业投资收入。公司已经形成了产业园区经典生态系统，也就是以园区作为载体，服务作为纽带，投资作为抓手。“从开发入手；逐步进入服务和投资；从服务入手，走前后端的开发和投资；从投资入手，再进入开发和服务的循环”。这是非常好的园区开发理想状态。
　　（1）园区开发
　　园区开发运营分两个阶段，前期园区载体开发、后期通过园区载体销售与租赁获取收入。公司园区开发的产品主要为工业厂房、研发办公、物流仓库等产业物业。园区区位与功能决定招商引资吸引力，上海临港在管园区各具特色，园区位置均位于国家战略发展和上海市重点发展区域及中外环产业金腰带，区位优势显著。截至 2022 年 6 月，临港集团负责开发的特色产业园区共有 14 个，在上海全市53 个特色产业园区中占比约 26%，上海临港参与了其中大部分产业园区开发，在上海园区产业龙头地位显著。
 　　（2）园区运营服务
　　上海临港通过为园区内企业提供物业管理、园区运营、企业发展、创新创业、商业配套等一系列基础服务和增值服务获取运营服务收入。公司持续建设上海临港园区服务品牌、打造差异化竞争力，经营策略中强调结合园区所在区域及产业特色特点，构建包括产业、物业、人才、金融、科技、生活等方面的全生态、现代化园区服务体系，同时重视“特色化、数字化、绿色化、国际化”的园区建设理念，不断提升园区服务品质、强化园区服务效率和效能，全面优化园区营商环境，支持园区企业发展。
　　（3）产业投资
　　上海临港依托园区和服务的吸引力，成功导入了众多行业龙头企业及优质科创企业，通过招投联动，深入挖掘园区内部优质企业、参与投资及培育优质企业，逐渐打造出“基地+基金+产业”的产业发展体系。在投资方向上，上海临港重点落子在节能环保、新型信息产业、生物产业、新能源、高端装备制造业、新材料这些国家战略“新七领域”，已投项目中的商汤科技、海尔生物、珠海冠宇、孩子王等已实现上市，近年来投资逐渐产生收益，增厚利润垫。公司的投资体系逐渐完善，形成以临港投资为投资主体专门负责产业培育孵化及战略投资、以母基金式管理模式的品牌化产业投资平台。

　　【第一园区网】认为：三大主业都紧紧围绕着产业客户做文章，不断增强与客户的黏性，与客户形成一种全生命周期的“命运共同体”，分享产业成长的红利。园区开发的本质是要带动企业共同发展，而非卖地，这生意才做得长久，这收益才可持续。我们接触到的部分北方园区，知名度非常高不输临港，但土地卖完以后近几年都在转型。等到真要转型的时候发现尾大不掉，公司业务严重以来土地出让或二级开发现金流。房地产市场一旦受影响，公司营收下滑非常严重。这是严重依赖地产开发的典型案例。根据上海临港2021年财报数据显示，园区开发收入为37.12亿元，园区租赁收入为22.35亿元，园区服务收入3.26亿元，同比都有大幅增长，此外还从产业投资基金获得分红收益达3.9亿元，较上年增长 97.36%，“一体两翼”格局已经初步在业绩上体现出来。
　　从服务上看，公司主要业务分为六大项，包括产业服务、物业服务、人才服务、金融服务、科技服务、生活服务等，正在探索把产业策划、物业管理、品牌价值等轻资产服务对外输出，合作区域包括对昆明、常熟、合肥、株洲等，这也是在重资产业务无法走出上海的情况下一种退而求其次的选择，风险相对更低，也能够进一步扩大公司服务型收入的比重，各地还是非常欢迎这种理论上的“降维打击”的。
　　产业投资上则要求不断强化孵化、招商、投资、服务之间的战略联动，立足“做优直投增量、盘活产业存量”，以“招投联动”为抓手导入一些优质的产业龙头，打造“基地+基金+产业”的产业发展体系。目前已经通过直接或间接投资等方式先后投资壁仞科技、思尔芯等园区头部企业及科创企业，其中商汤科技、海尔生物、珠海冠宇、孩子王等已实现上市，积塔半导体、精锋医疗等也在培育之中。2021年，上海临港还与母公司临港集团一起参与了投资申创产城基金、国和人工智能基金等私募基金，全年投资金额超过3.8亿元。
　　【第一园区网】认为，上海临港的成功有其客观原因，也有主观成功的一面。核心主要有几点：
　　（1）背靠上海核心区域，高端产业集中落地，这是天时。园区的最主要看点就是区位，分享经济成长的果实。
　　（2）国资背景，政策有利扶持以及融资成本低等多重保障。
　　（3）顺应市场经济的业务模式。3322的模式并非完全依靠土地出让。这使得上海临港在经济疲软时期有更强的抗风险能力。产业园区的本质，就是要和企业一起成长而非卖地快速变现跑路。后者是典型的开发商式玩法，未来数十年是玩不下去的。
　　（4）多重资源融合。临港集团结合了多个头部基金及合作机构的资源，更有利于推进大型项目落地。
　　其他人才优势就不用多说。我们认为，区位优势是成功的核心因素，跟着中国经济这艘大船走，只要GDP增速保持高位，上海经济快速成长，产业园区必然也会跟随成长。我们不认为其他地区可以照葫芦画瓢照搬临港模式。这类模式需要诸多资源支持。政策、国资、先天性的区位优势以及上海的方向支持和外资涌入等多方面条件。临港模式作为参考，是一线城市也是中国经济成功的缩影。对于三四线城市，一定要找到适合自己的方向，做大特色产业才是正确道路。
　　我们正在推进【高端装备产业升级解决方案】，以区县以上为单位，通过产业顶层设计加上会议论坛及园区运营等形式，虚实结合，高效率带动区域经济发展。详情电联。
　　我们的网址是：www.1yuanqu.cn    联系电话：13381002466
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