【第一园区独家】产业园区已到生死存亡关键时刻，如何自救？

发表时间：2023-08-26 13:08


　　
　　以下是【第一园区网】独家文章。作为北京顶辉资本旗下专业的园区创新升级服务商，【第一园区网】主要业务有：招商引资、产业基金和政企合作业务，提供整体解决方案。通过打破以往传统僵化的地产思路，以独创的“产业GP”模式解决园区盈利和持续发展问题，助推区域发展。我们的正式签约合作伙伴包括工信部旗下机构、北京产权交易所、中国电子集团、天津泰达、北京大学科技成果转化机构及天津蓟州开发区、杭州富阳区等代表城市。我们帮助合作伙伴升级招商及运营模式，通过导入资本、产业资源推动地区经济协同发展。
　　目前重点推进的业务有：
　　（1）多个龙头企业产业落地及发展计划（500强、智能制造、新能源等）
　　（2）产业基金设立/项目招商落地
　　（3）区域经济顶层设计/产业论坛/招商对接会
　　（4）融资/REITS
　　房地产行业已开始进入第二波的集中爆雷潮，并已蔓延至碧桂园、远洋等优质房企。受房企违约风险尚未出清的影响，楼市在今年下半年大概率继续颓势，今年的住房销售面积预计不及10亿平方米，相比高峰年度接近腰斩。市场方面：楼市需求端的改善可能比预期差很多，主要是全球衰退（需求下滑）以及中美脱钩、地缘政治冲突、产业链转移影响下的出口下降以及经济下行。越来越多的爆雷房企将面临资不抵债的问题，并最终走向破产清算（连破产重整的机会都没有），其中民营企业将面临空前的行业出清压力，这对房地产行业进入健康发展的轨道来说挑战巨大。其实不止是民营房企，按照当前的进度下去，只要房地产成交一直缩量，连国有房地产公司都很难活下去。没有现金流，谁敢给你放款？团队如何养活？没人拿地，地方财政如何收支平衡？
　　在【第一园区网】看来，房地产与产业园区息息相关。一个是TO C，另一个是TO B，传统经营模式都以销售去化以及附属在土地商品的一系列衍生品作为盈利模式，飞速发展20年。其本质都是通过土地为载体为个体、企业提供生产、生活要素，进而产生价值收益。房地产受关注较多，但很少有媒体深刻分析产业园区的经营和发展前景。一方面是体量不如房地产那么大，另一方面太多产业园区属于地方城投或国有开发区旗下，很难拿到真实数据，也就不好开展分析。当前房地产频频爆雷的大环境下，现有2万多产业园区真正活的好的又有多少？
　　我们先分析一下传统园区盈利模式：
　　（1）租售收益
　　传统园区通过拿地、建设、销售去化或租赁等方式，这是最传统的。条件是有充足的需求，现金流回笼实现正收益即可。这一模式国内运行40年，也是房地产最基础的逻辑。
　　（2）服务收益
　　近十年来，产业园区通过财税、代办等基础业务，为入园企业提供周边支持。但这块并不多。
　　（3）运营收益
　　例如中新集团旗下公用事业部门，通过水电等传统能源业务为入园企业提供服务，增加自身收益。近年来园区分布式光伏等，基本逻辑也是通过自身载体资源，为入园企业提供有效价值。
　　（4）投资收益
　　通过投资入园企业获得投资收益，例如上海临港、中新集团、东湖高新等均通过产业基金等形式实现对入园企业的扶持，并且通过扶持这些企业获取投资收益。
　　新形势下，上述几大盈利模式在本质上都遭遇深刻变革。
　　（1）房地产下行，企业经营同样受影响。投资厂房/土地的核心逻辑在于原有场地和发展环境诉求，搬迁是为了发展更好。企业经营受影响搬迁或扩大生产诉求必定同步降低。另外，房地产投资有相当部分是投资需求，升值预期一旦消失这部分投资需求将不存在。园区同理。我们可以看到，近两年国内产业园区租售明显下降，经济形势和企业经营情况有很大影响。
　　（2）服务和运营收益属于依附在企业发展上的衍生需求，受企业经营波动而变化。企业开工率低，能源需求也会同步降低。
　　（3）产业基金的盈利模式和逻辑最近两年都已深刻变化。一是募资渠道大大减少，社会化资本出资额减少，上市公司经营情况转淡导致LP出资额大幅降低；二是投资逻辑深刻变化。新经济形势下，原有不少高估值的所谓优质项目，最新估值都在下调。有投资人告诉【第一园区网】，部分项目相对于2017-2019年的估值是腰斩以后再腰斩，甚至还可以谈。二级市场对一些高精尖的产业项目估值也在逐步下调。原来预期IPO后收益100%的项目，受上证指数下行预期影响，收益率也在不断下调，倒逼项目方降低估值。部分园区甚至表示，他们投入的产业基金现在看起来在财务报表上是盈利的，一旦企业经营出问题或者IPO，都是亏损。所谓的盈利都是账面浮盈，很担心现金流出问题。
　　【第一园区网】认为，新形势下整体环境的变化，已经大大加深了产业园区原有传统经营模式的压力，迫切需要转型升级。在房地产去化艰难背景下，园区土地厂房遭遇寒冬十分正常。作为核心现金流的租售收益一旦受影响，园区如何发展？现金流在哪里？房地产企业可以申请破产，可以爆雷不还债，但是园区怎么办？动辄几十平方公里的高科技产业园区，融资成本逐渐累进，不少园区背景都是国有城投平台，如何自救？
　　提几点建议：
　　（1）产业园区的未来是成为区域产业赋能机构，从产业中获取附加价值和收益，必须淡化自身房地产属性和定位，降低对租售业务依赖，全面回归产业。
　　（2）未来的产业园区将是以税收等新型盈利模式为主导，以租售、服务、投资收益为辅的新型产业综合体。
　　（3）减少不必要的重复建设、园区开发，降低负债率降低杠杆。园区供给过剩，带来的只能是压力和空心化。
　　（4）加强与专业第三方机构合作，优化人力资源结构。在近几年的沟通中，我们发现较多产业园区的管理者和人力资源结构，基本都以地产出身为主，介绍文件和经营思维也基本都是地产逻辑。新形势下，我们建议各园区明确业务模式，加大对产业的重视。另外，各产业招商都要拓展项目资源，大量园区带来重复对接，企业非常疲惫。部分企业甚至一听到招商就拒绝沟通。因此通过专业的第三方机构，加强产业导入效率，升级园区发展模式非常必要。
　　（5）民企园区应尽快推动去化，否则高昂的财务成本将压垮园区。国有园区尽管财务成本较低，但长期低迷不可避免会出现兼并重组。并且国资有保值增值的特殊性，未来内部重组将是大概率。
　　【第一园区网】欣喜的看到，长三角、珠三角和部分内地发达城市已经看到新产业环境带来的危与机，根据自身情况积极开展升级和调整。但仍有部分园区和地方，仍然躺在三十年前陈旧的模式上不思进取。总想着自己不出错就行，等着上面来救市，大不了换个位置。还有些不发达城市园区仍在强调土地和厂房的稀缺性，整个还是甲方思维，好像企业落地是给了莫大的恩惠，而企业负责人都在玩手机，根本没有兴趣听。各自讲各自的，十分尴尬。路漫漫而修远兮。
　　 从中新合作的苏州工业园区开始，中国的产业园区走过了数十年的风风雨雨。从来没有哪一天像今天这样面临根本上的生存压力。我们认为，大环境趋势在最近几年很难改变，做好产能过剩和消费低迷的中长期准备。新建产业园区要非常谨慎并且充分考虑财务模型，现有园区必须要改变自身传统定位和认识，降低对土地/厂房去化销售的依赖，积极转变甲方思维，重视产业。从业务模式/盈利模式上进行升级和调整，方可适应新形势。
　　【第一园区网】打破传统地产思维，从产业角度解决企业发展和园区落地的生态诉求。一方面主动引导企业落地发展，一方面注入资源提升园区吸引力和产业发展动力，在政策、资本、市场和技术四个方向同步提升园区吸引力。目前正推进多个项目落地合作，签约多家知名地方政府和机构，欢迎咨询！
　　详情对接汪先生13381002466（微信同）
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