【第一园区独家】我们正在经历土地厂房的去资本化时代！

发表时间：2023-08-16 07:53

     以下是【第一园区网】独家文章。作为北京顶辉资本旗下专业的园区生态服务商，【第一园区网】主要业务有：招商引资、产业基金和政企合作业务。通过打破以往传统僵化的地产思路，以独创的“产业GP”模式助推区域经济发展。我们的正式签约合作伙伴包括工信部旗下机构、北京产权交易所、中国电子集团、天津泰达、北京大学科技成果转化机构及天津蓟州开发区、杭州富阳区等代表城市。我们帮助合作伙伴创新招商及运营模式，通过导入资本、产业资源推动地区经济协同发展。
      目前重点推进的业务有：
　　（1）多个龙头企业产业落地及发展计划（500强、智能制造、新能源等）
　　（2）产业基金设立/项目招商落地
　　（3）区域经济顶层设计/产业论坛/招商对接会
　　（4）融资/REITS
    刚刚公布的7月经济数据再度遇冷，多个分项低于市场预期。社会消费品零售总额同比增长2.5%，市场预期5.3%；规模以上工业增加值同比增长3.7%，市场预期4.6%；1-7月固定资产投资同比增长3.4%，市场预期3.9%。1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.4%，预期3.9%，前值3.8%。1-7月商品房销售面积累计同比下降6.5%，降幅较上月扩大 1.2 个百分点，其中住宅销售面积下降4.3%，降幅扩大1.5个百分点。除此之外，碧桂园、远洋等大型企业爆雷，预示出房地产行业已呈现大范围衰弱，连远洋这样的核心国企都无能为力。
     我们反复强调，这是时代变迁，是趋势性的改变而非短期局部现象。园区经济作为宏观产业链中的一环，不可能独善其身。新经济模式是建立在产业为本，科技为本基础上，通过支持产业的发展从而带动就业、人口、土地、税收等多个环节共同发展。本质上讲，目前我们经历的是土地的去资本化，厂房土地将更多回归到载体本质，以载体属性参与市场经济。因此，各地方开发区、产业园区如果再想通过卖地卖厂房给投资属性的客商，难度将大幅增加，取而代之的是真实厂房及用地需求的企业。并且，接手这些土地厂房的企业，由于没有变现和投资需求，转手和炒作的意愿将非常低。
    因此，作为载体经营者的产业园区和开发区管委会，务必要将企业真实需求作为首要考虑，积极发挥好空间在发展中的作用，推动企业成长。如果仍然坚持寻找土地厂房的投资客，把销售作为主要任务，那方向就错了。遗憾的是，【第一园区网】在沟通过程中发现，仍有不少园区将工厂销售去化作为首要任务，以推销为核心，仍然把企业当成投资客。至于企业为何要来，产业如何发展，怎么赚钱，一律不关心。有以下几点因素值得注意：
（1）部分园区主要考核指标仍然沿用10年前模式，即以土地厂房去化作为根本指标。相关人员为完成任务，也不顾及太多企业需求，一切以卖房卖地为导向。招商人员变成了房地产销售人员。当前经济环境下，效果可想而知
（2）土地思维惯性存在，新方向不清晰不敢突破。这个是普遍问题，不展开。
（3）商业模式和盈利模式根本性变化，新盈利模式还未明确。传统模式下摘地--盖厂房--销售去化模式简单粗暴，但当厂房不值钱且去化难的时候，如何赚钱？
    【第一园区网】认为，在土地去资本化后，产业将是园区发展和盈利的新增长点。产业周边的要素如资本、能源、人力、市场等，都将是园区新盈利模式的起点。当然，土地作为生产要素之一，仍然会扮演积极作用，只是相比之前会淡化不少。成熟的园区应具备以下几点：
（1）较为完善的产业链配套环境。企业发展和生存，都具备一定便利条件，产业资源必不可少
（2）较为便利的投资环境和融资支持。未必一定要产业基金入股，当地有较为成熟的融资环境，有可依赖的金融支持即可。
（3）一言九鼎的招商引资环境，包括政策、执行、资源支持等。
（4）硬件基础，包括土地厂房、各类实验室设备等
（5）软件基础，包括人才、大专院校、科研院所等
     未来的产业园区，将是以满足企业发展生存所需要素的综合载体。土地厂房去资本化以后，未来将更务实的参与到企业发展中。园区将从企业发展本身获取成长动力，也拓展除了土地之外更多的盈利模式。

    【第一园区网】打破传统地产思维，从产业角度解决企业发展和园区落地的生态诉求。一方面主动引导企业落地发展，一方面注入资源提升园区吸引力和产业发展动力，在政策、资本、市场和技术四个方向同步提升园区吸引力。目前正推进多个项目落地合作，签约多家知名地方政府和机构，欢迎咨询！
    详情对接汪先生13381002466（微信同）
    


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