【第一园区】惨烈的产业园区大洗牌即将到来，你准备好了吗？

发表时间：2023-03-30 18:06

 　　以下是【第一园区网】独家文章。作为北京顶辉资本旗下专业的园区生态服务商，【第一园区网】服务于地方政府、产业园区和智能制造企业，主要业务有：招商引资、产业基金和政企合作业务。通过打破以往传统僵化的地产思路，以独创的“产业GP”模式助推区域经济发展。我们已与天津、杭州、武汉、重庆等全国核心城市产业园区建立深度合作关系，帮助合作伙伴创新招商及运营模式，导入并扶持龙头产业完成业绩目标。
　　我们目前主要推进的业务有：
　　（1）产业链创新招商引资
　　（2）产业基金及投融资
　　（3）咨询/论坛/招商会
　　（4）融资/REITS
　　早在2018年就有学者提出，中国目前24000家产业园区，但是这些园区在90%以上都发展的不尽人意，大量的空置率不仅浪费了基建资源，也是对地方政府财力的透支。到了2023年的今天，这一情况有过之而无不及。随着土地财政走向终结，房地产不再扮演举足轻重的作用，产业园区生存情况越发艰难。不仅如此，严峻的经济形势让实体经济倍感寒意。始于改革开放的这一轮旷日持久的产业扩张周期似乎有所波动，给地方和园区也带来非常重大的挑战。
　　我们先来看一组数据：
　　国家统计局数据显示：2023年1至2月，全国规模以上工业企业实现利润总额8872.1亿元，同比下降22.9%。1至2月份，规模以上工业企业中，国有控股企业实现利润总额3449.1亿元，同比下降17.5%；股份制企业实现利润总额6719.0亿元，下降19.4%；外商及港澳台商投资企业实现利润总额1761.3亿元，下降35.7%；私营企业实现利润总额2559.3亿元，下降19.9%。
　　实体经济仍然没有恢复到我们想象中的情况。如果企业没有信心，很难谈对外扩张。对于遍地都是的园区厂房和写字楼来说，需求的萎缩遭遇载体空间的大量供应，势必是雪上加霜。
　　其实市场早都有反应。根据我们和多家国企央企及上市公司的沟通情况看，春节后大量地方政府和产业园区频繁拜访企业，意图拉拢到当地发展。但真正能够拿出来的东西不多，还是以前那一套。一家营业额超过20亿的准上市公司负责人表示，节后多家地方政府来拜访套路都一样，都是讲地方区位不错，土地厂房非常适合他们去入驻，还有代建及各类税收优惠政策。这些对企业根本就没有吸引力，他们根本不关心。除了占用大量接待时间以外，这类活动意义并不大。
　　我们非常赞同这一观点。如果把产业园区比作是企业发展要素的其中之一，过于强调土地厂房载体的作用对企业发展边际效用是递减的，甚至到一定时期是副作用（注：西方经济学中V=LK，边际效用递减理论）。而企业发展所需要的市场环境、上下游协同、订单及资金等，很少有人提及。我们接触到的地方政府和园区，绝大多数仍然把厂房土地摆在首位，更有甚者上来就讲土地四至及厂房有多漂亮，企业负责人听得毫无兴趣都在看手机。至于代建等业务，也不算新鲜事。更多的园区是通过代建来实现基建业务的拓展而非帮助企业解决困难，其实是在解决园区自己的事情。总归说来，还是土地思维在作怪。
　　【第一园区网】一直认为，地方和园区脱离产业基础给企业推销土地和厂房，与房地产开发商给普通人推销楼盘没什么太大区别。换做十年前这样做没有问题，中国的城镇化一直都在快速发展，房子是稀缺产品买到就是赚。但如今的市场，谁还会把买房当做投资？同样，企业购买土地厂房，一是为了扩大生产，二也是为了投资这块土地的升值潜力。江浙地区通过购买工业地产升值退出的案例数不胜数，前提就是土地流通要顺畅，要有大量的买方保证商品的流动性。按照目前情况，流动性如此之差怎么会有企业愿意投机？没有切中企业的痛点去盲目推销土地厂房，是根本不考虑市场和需求的短视行为。【第一园区网】认为，地方和产业园区存在几大特点亟需改变：
　　（1）定位不清，过于强调管理职能
　　地方和园区定位不清，部分地区甲方思维非常严重。从市场规律看，既然地方和园区要吸引企业到当地落地，应当以服务思维来招引企业落地。如果站在地方政府角度高高在上，分不清甲方乙方，结果是显然的。遗憾的是，北方这样的思维还比较严重，更倾向于管理企业而非服务。因此我们经常看到企业在招商部门的积极推动下落地，但东西还没搬完就遭遇各种刁难和要求，实在是相背离。我们不展开。
　　（2）地产思维牢固，过度强调自身利益
　　园区的生存逻辑在于资产变现。房地产经济狂飙这二十年，园区显然也享受到了来自土地的红利。传统园区的经营模式在于低价拿到土地通过开发后卖给企业，流程类似于住宅地产。但房地产都不行了，工业地产岂能独善其身？但是，2023年的今天我们看到大量产业园区还在不断的推销土地厂房，讲区位讲价格，讲标准和独栋。企业根本不愿意听。所以，地方政府近年来举办了那么多招商会对接会推荐会，落地效果都不好。本质已经演变成为了完成推介会而推介会，为了邀请企业而邀请企业，至于会后如何对接，企业关心哪些问题没有人跟进。
　　（3）产业方向不清晰
　　之前【第一园区网】曾评论过山东某地与新能源汽车生产商的纠葛。我们认为以县域经济的实力是无法支撑起一个庞大的整车生产企业的资源需求。不仅如此，大多数地区的主要产业发展方向和招商引资策略基本都是智能制造、生物医药大健康，巨大的雷同导致资源争夺十分激烈。而智能制造概念太过于泛泛又导致这些地方根本无力聚集起产业基础。什么产业都有什么都不精。
　　（4）短期运作大于长期思维
　　地方负责人和园区管理者任期时间有限，思路也不太一致。往往导致定位方向来回修改，最终主导产业政策和资源的赋能缺乏持续性。
　　（5）资源的运作利用效率低
　　在过去的模式里，地方和园区也经历了一些磨炼。例如大型项目往往要求地方跟投，这些地方设立产业基金是为了扶持企业在当地发展。但是地方财力近年压力巨大，各类基金也非常审慎，三四线城市缺乏更多的资源来扶持。我们认为，除了资金还有更多的资源都可以导入到产业，只是很多城市没有发现。
　　【第一园区网】认为，随着经济形势逐渐深入调整，各地财力、资源和观念的差异化将导致产业园区大洗牌，未来五年内可以看到大量的产业园区倒闭、兼并重组。一方面当初建设产业园区花费的巨资，财务成本和亏损压力持续在蚕食效益。一些招不到商的园区，最可能被放弃。我们认为四五线城市的某些重点工业园区，资产规模巨大又缺乏产业，人口净流出的区域非常危险。哪怕是国企，财政压力过大时也将可能被放弃。一些区位优势好，资源赋能充足的园区，反而可以借助这些资源扶持企业到当地发展。马太效应将推动企业更多向资源集中的地区集中，强者恒强。
　　资源优势不明显的园区，就束手就擒了吗？并非这样。要打造一个优秀园区，我们认为几点缺一不可。
　　（1）开放思维，打破阻碍
　　【第一园区网】已经强调过多次。如果继续按照地产思维去做，总给企业推荐厂房和土地，结果显而易见的。全国都不缺土地厂房，要让企业当冤大头送钱给园区，没有任何支持，落地太难了。要解决的问题是“企业为什么来你这里”，“用什么来赚钱”。解决上述两个问题是核心。另外，在招商这个领域地方政府不要再以管理者身份自居。没有企业愿意到当地来被你管辖，这不是体制内。
　　（2）盘活资源
　　手里的资源要盘活起来，不光是钱。
　　（3）营商环境不是嘴上说说的问题，要落实为制度
　　不多展开
　　（4）认清产业方向，集中精力突破
　　什么产业都做，什么企业都谈，最终落地都是乱糟糟。要打造地方和园区的产业标杆，贴名片。把有限的资源利用起来。
　　（5）引入优质第三方，事半功倍
　　那么，【第一园区网】可以帮地方和园区做哪些事情？
　　（1）独家项目
　　不同于传统的地产中介模式，我们从产业端切入，直接从企业需求来引导落地，不是道听途说二手消息。我们的项目基本都是独家。
　　（2）独特模式
　　我们的定位是地方和园区的深度协同部门。一方面非常了解地方和园区的资源禀赋和产业环境，前期就积极推进和企业合作，长期跟踪绑定效率高。另一方面我们深刻理解产业，能够和企业打成一片。我们坚决拒绝地产中介卖地卖房子模式，不做信息不对称的简单粗暴工作。
　　（3）注入资源
　　传统的第三方往往以信息中介的形式出现。【第一园区网】除了推荐项目外，还会注入资源帮助企业发展，是一个长期跟踪过程。我们的资源与地方资源绑定在一起，放大地方对企业的吸引力。
　　（4）务实
　　传统的招商引资路演或者会议结束后，不少企业和地方的合作再无推进，形式化严重。我们以务实为主，不做表面文章，以独特方式开展工作。我们敢承诺业绩，敢直面来自企业的压力，帮助企业解决问题，愿意和地方/园区深度绑定共同发展。
　　前路漫漫。我们不由得感叹：新形势下，传统区域经济发展格局和招商引资模式势必要经历浴火洗礼，行业亟待创新突破。但是，创新的先行者往往会碰到最多的困难，遭遇最多的考验。只有身披荆棘勇敢冲过丛林，方能别有洞天。只有坚定信心，坚定信念，耐得住浴火重生的寂寞，才可能收获历史的认可。我们愿意做这样的尝试，愿意把多年的经验和资源贡献出来，推进行业发展。就像二十年前我们第一次互联网创业，不少企业甚至还没有接入互联网，但是我们依然取得了成功。
　　成功就是顺应趋势，成功是创造社会价值。功成不必在我，功成必定有我。
　　【第一园区网】目前正与多个地方就产业发展深度协同，从确定产业方向到打造标准招商体系，对接龙头企业及上下游产业链企业，实打实的推进地方发展。我们已经形成一套完整的从产业体系到招商和资本的完整业务路径。截止目前已推荐多家世界500强企业、上市公司及专精特新企业，我们储备的产业资本将协同地方共同打造产业高地。欢迎咨询并对接！
　　详情对接汪先生13381002466（微信同）

    


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